No puedo pagar la hipoteca ¿Qué hago?

La actual situación económica hace que cada vez más personas se vean en dificultades para asumir el pago mensual de la hipoteca. Ante esta coyuntura, las preguntas más frecuentes son ¿Qué puedo hacer? ¿Me quitarán la vivienda? ¿Podré renegociar la hipoteca?

Cuando hay un retraso en el pago de las cuotas del préstamo hipotecario, debe saber que se genera un gasto extra al tener que abonar a la entidad de crédito los correspondientes intereses de demora, según tenga estipulado en el contrato. La forma de calcular los intereses de demora figuran en la escritura del préstamo.

Las entidades pueden cobrar, además, una comisión por reclamación de cuotas impagadas, cuyo importe estará recogido en el contrato igualmente.

Una vez se ha producido la demora en varios recibos, las entidades bancarias pueden entonces reclamar judicial o extrajudicialmente al prestatario el importe del capital no amortizado del préstamo hipotecario y los intereses ordinarios y de demora devengados hasta dicha fecha. Igualmente, llevan a cabo la comunicación sobre las cuotas impagadas a los Registros de Morosidad: RAI, ASNEF, etc. Además, las entidades habrán de comunicarlo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España.

En la práctica habitual, antes de iniciar un procedimiento de ejecución de la hipoteca, las entidades reclaman al deudor las cantidades adeudadas, efectuando requerimientos de pago con carácter prejudicial que buscarán el cobro de la deuda sin tener que llegar a juicio.

Es importante saber que la entidad tiene la opción de iniciar el procedimiento de ejecución de la hipoteca desde el momento en el que se produce un impago, aunque lo habitual es que no lo hagan hasta que se acumulen varios recibos, pero dependerá de cada entidad.

Es importante que en caso de impago se hable con la entidad para ver qué opciones de renegociación de la deuda existen para evitar el inicio de un procedimiento judicial. En el marco del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, y de no hacer frente al pago de la deuda, se podrá instar por cualquiera de las partes implicadas a la subasta de la finca y el precio de venta que se obtenga se destinará al pago de la totalidad de lo que se deba. Si el valor obtenido en la subasta es inferior al crédito que resta por pagar, el deudor responde igualmente con sus bienes y salario, hasta su total pago.

De acuerdo a la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil “Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución”.

Es por ello que, además de la posibilidad real de perder su vivienda, seguiría endeudado con la entidad bancaria por la diferencia entre el crédito pendiente y el precio de venta de la vivienda en la subasta.

Otra opción que nos podemos encontrar es la dación en pago, que consistente en que  un deudor ofrece a su acreedor una prestación distinta de la inicialmente pactada, en vez de pagar en dinero se paga con otro bien o derecho de valor equivalente, y si lo acepta el acreedor, quedaría así pagada la deuda. En relación con las hipotecas, una dación en pago es la adjudicación del bien hipotecado ante la imposibilidad de cumplir una obligación, en este caso el pago de la hipoteca dejará libre de obligaciones al deudor  porque  da su vivienda al banco a cambio de que esta le cancele la deuda que tenía contraída con él. Este sistema no está amparado en la actualidad por el ordenamiento jurídico, por lo que para poderse cumplir es necesario llegar a un acuerdo con la entidad bancaria.

Otra de las opciones que podemos encontrar es la Declaración de quiebra familiar. La Ley Concursal vigente permite a las personas físicas negociar con los acreedores y detener la ejecución de sus bienes por deudas impagadas, créditos hipotecarios y de consumo, así como deudas de impuestos, entre otras. Son, por tanto, obligaciones que pueden revisarse ante la ley para pagar de buena fe sin caer en la bancarrota. Así, con esta ley, el deudor puede iniciar un proceso judicial que paraliza las demandas interpuestas en su contra por la falta de pago y la ejecución de los bienes que se estén tramitando, al mismo tiempo que interrumpe la acumulación de intereses en los créditos impagados. Conviene aclarar que la Ley Concursal no perdona la deuda, sino que prevé mecanismos para favorecer el pago, de acuerdo a sus posibilidades, mediante reducciones o aplazamientos.