Hipoteca inversa: qué es y cómo se puede solicitar

Una hipoteca inversa es un tipo de préstamo hipotecario en el que el banco abona una renta al cliente a cambio de que este ofrezca su vivienda como garantía de devolución de dicha renta.

Funciona de manera inversa a una hipoteca normal, es decir, en vez de pedir dinero prestado para comprar una casa, lo que se hace es hipotecar la vivienda en propiedad para que una entidad bancaria pague el importe durante un tiempo o lo abone entero. Esto dependerá de lo que acuerden ambas partes: banco/cliente.

Tipos de hipoteca inversa

La renta procedente de la configuración de una hipoteca inversa se puede percibir en una única suma o de forma periódica, de modo temporal o vitalicio, pero siempre se tendrá en cuenta la esperanza de vida y el valor del inmueble.

En lo referido a los tipos de hipoteca inversa, destacan los siguientes:

• Hipoteca inversa temporal: se percibirá una cuota mensual por el periodo de tiempo fijado en el contrato, por lo que, rebasado el plazo previsto y aunque el cliente ya no reciba más fondos, no habrá que devolver el capital hasta que fallezca el último de los solicitantes o beneficiarios, pero la deuda seguirá generando intereses.
• Hipoteca inversa vitalicia: garantiza una renta mensual para toda la vida del titular de la hipoteca. Al no existir una fecha de vencimiento, la renta mensual percibida es menor que una hipoteca inversa de tipo temporal. Además, este tipo de préstamo puede contar con un seguro de renta vitalicia que se activa en el momento en el que la renta recibida por el titular supere el valor máximo de la hipoteca.
• Hipoteca inversa de disposición única: esta se recibe mediante un único pago basado en el valor de tasación de la vivienda al comienzo de la hipoteca.

Requisitos para solicitar la hipoteca inversa

Con carácter general, este tipo de hipoteca está especialmente dirigida a clientes mayores de 65 años (aunque dependiendo de la entidad bancaria la edad puede llegar a ser de 70 años) o personas dependientes que ya tengan una vivienda en propiedad.

Para ello, se tendrá en cuenta el valor de tasación del inmueble para determinar la renta. En cualquier caso, va a ser obligatorio tanto la entrega de una oferta vinculante como la prestación de un servicio de asesoramiento previo e independiente.

La normativa recoge la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) y la Ficha de Información Personalizada (FIPER) para hipotecas inversas.

Ventajas e inconvenientes de la hipoteca inversa

Como ventajas, las rentas obtenidas con la hipoteca inversa no tributan como rendimiento, a lo que se suma la posibilidad de alquilar la vivienda, aunque es recomendable informar de ello a la entidad. Destacar también que a la hora de formalizarla hay exenciones en los pagos de documentos notariales del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y en el cálculo de los honorarios notariales y registrales.

Como inconvenientes, los herederos deberán pagar la deuda pendiente más los intereses si quieren heredar el inmueble. También que, en caso de que el bien hipotecado se transmita voluntariamente, el banco podrá declarar el vencimiento anticipado del préstamos o crédito garantizado. 

¿Cómo se realiza la devolución del dinero?

La devolución del préstamo hipotecario correrá a cargo de los herederos, quienes deberán decidir entre vender el inmueble y pagar el restante de la deuda; pagar la deuda con sus propios fondos; o, en caso de no poder hacerlo, contratar una nueva hipoteca para pagar la deuda pendiente.

Si los herederos no pueden devolver el dinero, la entidad tiene derecho a la ejecución de la garantía hipotecaria y a resarcirse con otros bienes de la herencia hasta liquidar la deuda.

¿Qué ocurre si el titular de la hipoteca inversa fallece?

Cuando fallece el titular de la hipoteca, los herederos tienen varias opciones:

1. Mantener la propiedad de la vivienda liquidando la deuda con la entidad y devolviendo el dinero prestado. Cancelando el préstamo, la entidad no podrá exigir compensación alguna por dicha cancelación.
2. Vender la vivienda para saldar dicha deuda siempre que con el producto obtenido pueda hacerse. En caso contrario, habrá que acudir a otras vías como vender otros bienes de la herencia.
3. Decidir no reembolsar la deuda sus intereses pudiendo el acreedor cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia incluida la vivienda garantía de pago.

Araceli Durán | Abogada de Legálitas

Referencias legales:

Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica La Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.

Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.