El embargo de un bien inmueble

¿Qué es el embargo de un inmueble?

Un embargo es una traba que se impone a un bien inmueble (piso, local, trastero, garaje, solar, etc.) mediante mandato judicial garantizando así al acreedor el futuro cobro de una cantidad económica.

El embargo nace, generalmente, como consecuencia de una obligación de crédito que no ha sido satisfecha voluntariamente por su deudor. En este momento, el acreedor puede invocar a los Tribunales de Justicia para asegurar el cobro de su crédito mediante el embargo de bien propiedad del deudor. 

Legálitas logra que Hacienda anule a un cliente un embargo de 67.300 euros.

¿Cuántos tipos de embargo existen?

Por un lado, debemos distinguir los judiciales y los administrativos. 

• El embargo administrativo lo practica una autoridad o Administración Pública (Seguridad Social, Agencia Tributaria, Ayuntamiento, etc.) 
• El embargo judicial lo ordena un juez.

Por otro lado, existen embargos preventivos y ejecutivos.

• El preventivo es una medida cautelar previa para asegurar que se cumpla una futura resolución judicial. 
• El ejecutivo ya existe sentencia o resolución judicial y se practica para garantizar su cumplimiento.

¿Debe notificarse el embargo previamente? ¿En qué plazo?

Es posible embargar cualquier bien del deudor con las salvedades marcadas por la ley, trasmitiéndose dicha traba, aunque se produzca un cambio de titularidad del bien.

El embargo de un inmueble tiene que decretarse siempre por la autoridad administrativa o judicial, es decir, no se puede imponer por la mera voluntad del acreedor en caso de impago de un crédito por parte del deudor.

El embargo se debe notificar al deudor para que no se produzca indefensión y vulneración de derechos fundamentales. No obstante, en ocasiones, ante la imposibilidad de localizar al deudor, una vez cumplidas todas las garantías de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se permite la notificación por edictos (un anuncio que se expone en un tablón oficial ya sea físico o electrónico). 

El plazo de notificación será el señalado por la Ley de Enjuiciamiento Civil o por la normativa administrativa vigente. 

¿En qué casos es posible embargar un bien inmueble y en cuáles no?

Se debe respetar el principio de proporcionalidad, por lo que no se embargarán bienes cuyo previsible valor exceda de la cantidad por la que se haya despachado ejecución, salvo que en el patrimonio del ejecutado sólo existieren bienes de valor superior a esos conceptos y la afección de dichos bienes resultase necesaria a los fines de la ejecución.

Embargo judicial de la cuenta bancaria sin notificación.

¿Hay un límite de bienes inmuebles a embargar?

No existe un límite, pero siempre debe existir equilibrio, proporcionalidad y en el caso de embargos judiciales respetar el orden de prelación o preferencias del artículo 592 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:  

Si por las circunstancias de la ejecución resultase imposible o muy difícil la aplicación de los criterios establecidos en el apartado anterior, los bienes se embargarán por el siguiente orden:

1. Dinero o cuentas corrientes de cualquier clase.
2. Créditos y derechos realizables en el acto o a corto plazo, y títulos, valores u otros instrumentos financieros admitidos a negociación en un mercado secundario oficial de valores.
3. Joyas y objetos de arte.
4. Rentas en dinero, cualquiera que sea su origen y la razón de su devengo.
5. Intereses, rentas y frutos de toda especie.
6. Bienes muebles o semovientes, acciones, títulos o valores no admitidos a cotización oficial y participaciones sociales.
7. Bienes inmuebles.

¿Cómo se efectúa el embargo de un bien inmueble?

Para poder embargar un bien inmueble deberá existir como requisito un mandato administrativo o judicial que otorgue dicho embargo. 

Teniendo un crédito, el acreedor que no pueda cobrarlo voluntariamente deberá solicitar la intervención de los Tribunales de Justicia mediante la interposición de una demanda. Una vez tramitada la misma, cuando haya una sentencia firme condenatoria notificada al deudor y éste no haga frente voluntariamente a las responsabilidades pecuniarias que se desprendan de la misma, se puede realizar el embargo de los bienes.

Si el acreedor tiene conocimiento de la existencia de un bien inmueble podrá proceder a su embargo comunicándoselo al juzgado. En este sentido, el embargo de un bien inmueble se entiende efectuado cuando el mismo se decrete por resolución judicial.

En el caso de que el acreedor no tenga conocimiento de los bienes que pueda tener el demandado, el tribunal requerirá al deudor para que los manifieste, teniendo este la obligación de comunicarlos. Si no se pudiesen localizar bienes se investigará judicialmente el patrimonio del deudor y si existiese algún bien mueble o inmueble se procederá a su embargo.

¿Qué ocurre con el bien embargado?

El derecho que dicho embargo otorga al acreedor le faculta para instar la venta en subasta pública del bien embargado, ya sea bien mueble o inmueble, para con la venta resarcirse económicamente de la obligación incumplida por el deudor.

Mediante el embargo sobre un bien inmueble no se logra una trasmisión de la propiedad del mismo del deudor al acreedor, sino que se garantiza el cobro de un crédito con la posterior enajenación de dicho bien en subasta.

¿El deudor puede recuperar a posteriori un bien embargado?

Para paralizar un embargo firme y evitar perder de una manera definitiva el inmueble, se puede pagar la deuda garantizada por el embargo, llegar a un acuerdo con el acreedor o suspender el embargo con la Ley de la Segunda Oportunidad. 

Ley de Segunda Oportunidad: qué es, requisitos y más.

Tomás Felipe de Pedraza | Abogado de Legálitas

Referencia legal:

Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.