Diferencias entre título constitutivo, estatutos y normas de régimen interno en una comunidad de vecinos

Seguro que en más de una ocasión has oído hablar sobre el título constitutivo, los estatutos de la comunidad de propietarios y las normas de régimen interno, llegando incluso a considerar que son sinónimos. Esto no es así, ambos términos hacen referencia a instrumentos diferentes en una comunidad de vecinos.

Es habitual utilizar indistintamente los términos estatutos de la comunidad de propietarios y las normas de régimen interno. En este sentido, las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal se rigen no solo por las normas establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, sino también por lo establecido en su título constitutivo, en los estatutos y en las normas de Régimen Interior. Estos tres últimos deben respetar la ley de Propiedad Horizontal.

¿Qué es y qué implica la ley de Propiedad Horizontal?

¿Qué es el título constitutivo?

Se hace referencia al documento de escritura de división horizontal en el cual se describe el edificio, así como los servicios e instalaciones con las que cuenta. En el título constitutivo también se señala el número de pisos y locales con los que se cuenta y la asignación de cuotas de participación de cada uno de ellos.

¿Y los estatutos de la Comunidad de Propietarios?

Los estatutos de la Comunidad de Propietarios recogen, entre otras cosas, los derechos, obligaciones y prohibiciones de los propietarios de la comunidad. Pueden crearse en el momento en el que se constituye la comunidad o posteriormente. Habitualmente recogen, además de lo señalado, el uso que se hará de cada uno de los pisos, locales o servicios con los que cuenta la Comunidad de Propietarios.

Los estatutos de la Comunidad de Propietarios también pueden recoger el reparto de los gastos entre los diferentes miembros que conforman la Comunidad, así como las normas sobre seguros, reparaciones y conservaciones del edificio o edificios que compongan la Comunidad de Propietarios.

Es conveniente que los estatutos se encuentren inscritos en el Registro de la Propiedad para que produzcan efectos frente a terceros y gocen de la fe pública registral. Si no se encuentran inscritos, solo están obligados a su cumplimiento los vecinos que lo acordaron, pero no vincularían a nuevos propietarios.

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¿En qué consiste el reglamento de régimen interior en la Comunidad de Propietarios?

El reglamento de régimen interior regula los aspectos más cotidianos de la convivencia en una Comunidad de Propietarios. Suele ser acordado por los propios vecinos, frente a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios que, en la mayoría de las ocasiones, son redactados por los propios constructores del edificio.

Diferencias entre el título constitutivo, los estatutos de la comunidad de propietarios y las normas de régimen interno

Una de las diferencias que se pueden encontrar entre los estatutos de la Comunidad de Propietarios y el reglamento de Régimen Interior es que los estatutos pueden estar inscritos en el Registro de la Propiedad y desde el momento de la inscripción perjudican a terceros, mientras que las normas de Régimen Interior no tienen acceso al registro.

Cómo se aprueba o modifica el título constitutivo, los estatutos de la comunidad de propietarios y las normas de régimen interno

En general, la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Mientras que tanto para la aprobación como para la modificación de las normas de Régimen Interior bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

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Prevalencia de cada uno de estos documentos

Prevalece la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 396 del Código Civil, en segundo lugar, irían los estatutos y el Título Constitutivo y, por último, las normas de Régimen Interior.

Todo lo que debes saber sobre la comunidad de propietarios.

Tomás Felipe de Pedraza | Abogado de Legálitas

Referencias legales:

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.