Cómo gestionar una empresa de construcción: clientes y proveedores

El proceso de edificación y construcción es un proceso complejo, en el que intervienen distintos actores del tráfico jurídico, que suelen encontrar su nexo de unión en la empresa constructora encargada de la edificación.

Este proceso, en buena parte se encuentra regulado específicamente en el ordenamiento jurídico, por lo que la libertad contractual y la autonomía de la voluntad de las partes está más limitada que en otros sectores empresariales.

¿Cómo abrir una empresa de construcción? Pasos y requisitos.

¿Qué debe incluir el contrato con un proveedor?: Los requisitos de la subcontratación

Una empresa de construcción puede tener distinto tipo de proveedores, desde proveedores de recursos financieros, recursos humanos, productos, materiales o incluso aquellos que garanticen la viabilidad de la propia obra, los seguros, entre otros.

Sin embargo, por su importancia en el proceso de ordenación de la edificación conviene mencionar especialmente a los proveedores que garantizan la construcción misma: las subcontratas.

No todas las empresas constructoras gozan de la misma envergadura empresarial y frecuentemente muchas de ellas deben de acudir al mercado para cubrir aquellas necesidades que no pueden desarrollar por si mismas, bien mediante la contratación de otras empresas que realicen parte de la obra y que gocen de una mayor especialización o bien mediante la contratación de trabajadores autónomos que lleven a cabo las actividades acometidas de acuerdo con su experiencia profesional y que puedan resultar económicamente más competitivos para el proceso de la construcción. 

A este hecho que ocurre con asiduidad en este sector se le denomina cadena de subcontratación y ha merecido, por los riesgos que entraña, especial atención por parte del legislador mediante la aprobación de la Ley 32/2006, de 18 de octubre, reguladora de la subcontratación en el Sector de la Construcción, que sin duda sirve de punto de partida para definir con quién es conveniente contratar y cuál es su posición en la cadena de subcontratación. 

A este respecto, hay que indicar que para asegurarse que se va a firmar con un subcontratista con garantías conviene mencionar los requisitos que este debe cumplir, antes y durante todo el proceso de construcción y que se disponen en el artículo 4 de la citada ley. Estos requisitos son los siguientes:

 a) Poseer una organización productiva propia, contar con los medios materiales y personales necesarios y utilizarlos para el desarrollo de la actividad contratada. Disponer de la documentación y licencias que acrediten el uso de maquinaria según los casos, etc.

 b) Asumir los riesgos, obligaciones y responsabilidades propias del desarrollo de la actividad empresarial. 

c) Ejercer directamente las facultades de organización y dirección sobre el trabajo desarrollado por sus trabajadores en la obra y, en el caso de los trabajadores autónomos, ejecutar el trabajo con autonomía y responsabilidad propia y fuera del ámbito de organización y dirección de la empresa que le haya contratado.

d) Acreditar que disponen de recursos humanos, en su nivel directivo y productivo, que cuentan con la formación necesaria en prevención de riesgos laborales, así como de una organización preventiva adecuada a la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales. 

e) Estar inscritas en el Registro de Empresas Acreditadas.

A este respecto, sin perjuicio de las cláusulas habituales en este tipo de contratos, las cuestiones que más suelen preocupar en la cadena de subcontratación son el régimen de responsabilidades y garantías que asume cada una de las partes, la variabilidad de los precios del contrato, así como los retrasos en las entregas, que dan lugar a un elevado número de reclamaciones.

Respecto del primero de los aspectos, conviene destacar que el constructor es el responsable legal de garantizar los daños materiales causados por los vicios y defectos de la construcción de acuerdo con el artículos 17 y 19 de Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, por lo que es relevante establecer el mecanismo adecuado para repetir contra el subcontratista para el supuesto que el daño le sea imputable, especificando los plazos de garantía e incluyendo los seguros que este habrá de tener suscritos y que cubran tales eventualidades.

Hay que considerar que el subcontratista también es agente de la edificación, a pesar de que no se haga referencia especial en la Ley de Ordenación de la Edificación, pues el constructor “es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de estas con sujeción al proyecto y al contrato”, en clara alusión a los subcontratistas y proveedores. 

Igualmente conviene regular también la absoluta autonomía empresarial de cada una de las partes para que cada una de ellas soporte las responsabilidades derivadas por los potenciales incumplimientos de la normativa de relativa a riesgos laborales, empleo, seguridad social o seguridad e higiene en el trabajo. 

A este respecto, resulta de interés tener acreditado que no existen deudas pendientes de pago con ninguna de las Administraciones Públicas (por ejemplo, la Agencia Tributaria o la Seguridad Social…), para evitar las derivaciones de responsabilidad por el impago de las citadas deudas. A este respecto el artículo 43.1 de Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria establece el principio de responsabilidad subsidiaria respecto de “las obligaciones tributarias relativas a tributos que deban repercutirse o cantidades que deban retenerse a trabajadores, profesionales u otros empresarios, en la parte que corresponda a las obras o servicios objeto de la contratación o subcontratación”.

Un tema distinto es el relativo a la fijación de precios en el contrato en un sector en el que la variabilidad de estos es habitual y también, dadas las actuales circunstancias que han abonado el terreno para generar inseguridad respecto a que una obra pueda tener un sobrecoste provocado por el precio de los combustibles, transportes, energía o materiales, entre otras variables que pueden influir en el proceso de la construcción. 

Así, siempre resultará aconsejable indicar especialmente este aspecto ya que, sin perjuicio de la modificación o fluctuación de los precios, no se pueda variar los mismos y no se admita la variabilidad, debiendo asumir el subcontratista el riesgo operacional de su actividad en cuanto a la política de fijación de precios.

Tipos de empresas: ¿Qué opciones existen para iniciar un negocio?

¿Qué sucede si un proveedor no entrega su trabajo a tiempo? La penalización por retraso en una entrega

Los plazos de ejecución son esenciales en el proceso de la construcción, debiendo declarar esta condición especialmente en el contrato, pues la no entrega del mismo en el plazo establecido habrá de dar lugar a declarar su incumplimiento y, por lo tanto, la aplicación de las consecuencias jurídicas por tal incumplimiento.

Se debe distinguir si se produce una entrega después del plazo de vencimiento. Es un caso donde se produce la correcta entrega, pero después del plazo fijado contractualmente. Ante este supuesto, se debe entender incumplido el contrato y el subcontratista deberá indemnizar el daño causado al constructor. Para ello, siempre resulta aconsejable pactar de antemano en el contrato, una penalización por cada día de retraso.

El segundo caso típico es incumplimiento del plazo por no entrega del trabajo. Es un caso más grave, pues el incumplimiento operado es completo, al no realizarse la entrega de este, bien por falta de capacidad, bien por otro tipo de circunstancias. En este supuesto se debe centrar la solicitud de la penalización en valorar el perjuicio completo al que también se le debe sumar el tiempo perdido en la construcción por la no efectiva entrega del trabajo.

¿Puedo cancelar un contrato con un proveedor por inconformidad con el trabajo?

La falta de conformidad con el trabajo realizado, y según los casos, puede dar lugar a evaluar un incumplimiento de este que permita al constructor exigir el cumplimiento o la resolución contractual y, en ambos casos, optar por la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios causados. 

Por lo tanto, será preciso proceder a la entrega de la obra ejecutada para acreditar y certificar la entrega y la conformidad con la misma para así dar inicio al transcurso del plazo correspondiente de aplicación de las correspondientes garantías. Además, frecuentemente en el proceso de la construcción se incluye la posibilidad de retener un porcentaje en el pago de la factura como señal de garantía de la conformidad de esta, para que una vez acreditada la corrección de la ejecución se pague por completo el importe de la factura.

¿Qué pasa si un cliente no paga?

Para evitar el problema de impago siempre resulta aconsejable acordar un calendario de pagos en función de las distintas fases de la ejecución de la obra para que al llegar al momento de la entrega de la obra solo reste un porcentaje por pagar, disminuyendo así el riesgo de impago. 

A este tipo de cláusulas se les suele acompañar con la posibilidad de paralizar la ejecución de la obra en el supuesto de impagos parciales de alguno de los vencimientos del calendario de pagos.

¿Cómo puedo reclamar un pago? 

Durante el plazo de 5 años puede iniciarse cualquier tipo de acción legal para la reclamación de un impago, de conformidad con el artículo 1964.2 del Código Civil, pudiendo iniciar ante la Jurisdicción Civil, el procedimiento especial monitorio que se regula en los artículos 812 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por último, hay que recordar que para interrumpir el plazo prescriptivo anterior conviene reclamar el impago fehacientemente como por ejemplo es el envío de un burofax.

Relación cliente proveedor: ¿Cómo funciona?

Juan Rubén de la Cruz Saugar | Abogado de Legálitas

Referencias legales:

Ley 32/2006, de 18 de octubre, reguladora de la subcontratación en el Sector de la Construcción.

Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.