¿En qué consiste la constitución de una hipoteca?

La hipoteca inmobiliaria es uno de los llamados derechos reales de garantía, que son aquellos derechos que aseguran el cumplimiento de una obligación mediante la concesión de un poder directo e inmediato sobre un inmueble ajeno.

El poder que se concede al titular del derecho de hipoteca es, en esencia, la facultad de, si se incumple la obligación garantizada, promover la venta del inmueble gravado con la hipoteca y hacerse pago con su precio de la obligación asegurada o de la cantidad a la que ascienda la responsabilidad por el incumplimiento.

La hipoteca, por su configuración como derecho real de garantía, recae sobre el poder de disposición que sobre el inmueble tiene su dueño, ya que supone que, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, puede el acreedor provocar la venta del bien hipotecado aún en contra de la voluntad de su dueño.

La constitución de una hipoteca sobre un bien inmueble supone un reforzamiento de la condición normal del acreedor que, conservando la garantía de la responsabilidad personal e ilimitada del deudor, añade también la responsabilidad real que supone la existencia de la hipoteca.

No obstante lo anterior, y dado que la hipoteca es un derecho que nace de un contrato, puede pactarse que la responsabilidad del deudor por la obligación quede limitada al inmueble en garantía de cuyo pago se constituye la hipoteca. Es decir, que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre el inmueble hipotecado. En este caso la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor. La constitución de una hipoteca sobre un inmueble requiere Escritura Pública ante Notario e inscripción en el Registro de la Propiedad.

La hipoteca puede utilizarse para asegurar cualquier tipo de obligaciones, pecuniarias o no y tanto por capital como por intereses.

Referencia legal

• Artículos 104, 105 y 140 del Decreto de 8 de Febrero de 1.946 por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley Hipotecaria.