Siete claves del alquiler de viviendas en España

El 6 de junio de 2013 entró en vigor la Ley 4/2013, de 4 de Junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, de 24 de noviembre, cuyo objetivo principal es promover y flexibilizar el mercado del alquiler de viviendas, siendo cuatro los textos legales aplicables: el Texto Refundido de la LAU 1964, el RDL 2/1985, la propia LAU 29/1994 antes de la reforma y la LAU 29/1994 ahora reformada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, siendo el criterio de aplicación la fecha del contrato de arrendamiento, toda vez que, a las citadas normas, no se les reconoce carácter retroactivo.

En las próximas líneas se recuerdan las principales modificaciones contenidas en la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas:

1. La duración mínima del arrendamiento de vivienda habitual se reduce de cinco a tres años. La duración del alquiler se podrá pactar libremente por las partes, ahora bien, si este fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
2. Se modifica la prórroga tácita, que pasa de tres a un año. Así, si llegada la fecha del vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo tres años, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará durante un año más.
3. Respecto a la facultad del arrendador de recuperar la vivienda para destinarla a vivienda permanente, el Legislador mantiene los supuestos de necesidad reconocidos en la anterior Ley, pero no exige que en el contrato deban especificarse las posibles causas de forma expresa, bastando con que haya transcurrido el primer año del contrato y el arrendador curse preaviso al arrendatario con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que vaya a necesitar la vivienda.
4. Con la modificación que entró en vigor en junio del año 2013, se permite al arrendatario desistir del contrato transcurridos seis meses, siempre que lo comunique con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que si se da este supuesto el arrendatario deba indemnizar al arrendador con un importe equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. Si no se pacta no podrá reclamarse dicha indemnización.
5. En cuanto a la renta se refiere, las partes quedan facultadas para actualizar libremente la renta según su criterio. Desde el 1 de abril de 2015, si no se pacta no podrá actualizarse. Si se pacta dicha actualización habrá que estar a lo pactado. Y si se pacta la actualización pero no se indica cómo, la renta se actualizará aplicando la variación experimentada por el Índice de Garantía de Competitividad. La renta únicamente podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.
6. Se permite pacto de renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. La Inscripción en el Registro no es obligatoria, pero será necesaria para que los arrendamientos concertados surtan efecto frente a terceros.
7. La Ley excluye específicamente los arrendamientos temporales con fines turísticos, que serán regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplicará el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufrió modificación y que se consideran arrendamientos para uso distinto de vivienda.

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Macarena Redondo

Abogada de Legálitas