¿Qué es un contrato de arras penitenciales?

Claves legales del contrato de arras penitenciales

El pacto de arras en el contrato de compraventa consiste en la entrega, a cuenta del precio final pactado contractualmente, de una cantidad de dinero que o bien confirma la existencia del contrato, o bien sirve de base para la cuantificación de una determinada penalización que las partes asumen por el solo hecho de la firma del contrato en cuestión.

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La entrega a cuenta del precio en la compraventa se presume confirmatoria del negocio. Para atribuirles el carácter “penalizador” citado, hay que pactarlo así expresamente o incluir una referencia a la norma legal que las regula en nuestro Código Civil, el artículo 1.454, a tenor del cual si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato, allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

La diferencia entre las arras penitenciales con las demás, es que las penitenciales no obligan a cumplir el contrato, ya que con el pago de la multa termina el acuerdo celebrado. Por eso, para que las arras entregadas se consideren como penitenciales, es imprescindible, que así se haga constar expresamente en el contrato.

Debemos tener en cuenta que las arras penitenciales no son una norma imperativa que se impone en el Código Civil español, rigiendo únicamente cuando las partes así lo desean de forma clara e indubitada, si bien es cierto que estas están recogidas en la citada normativa, dentro del Título IV “Del contrato de compra y venta”.  

Además de las arras penitenciales encontramos las arras penales y las arras confirmatorias.

Antes de dar el importante paso de adquirir una vivienda es muy importante que un abogado experto nos asesore, nos indique todos los supuestos que debemos contemplar antes de adquirir una vivienda o local de negocio y, si fuera posible, que el abogado experto lea toda la documentación disponible antes de dar ese importante paso. Además del tipo de arras que vayamos a firmar (penitenciales, penales o confirmatorias), si tiene cargas la vivienda, si dispone del certificado de eficiencia energética y, posteriormente, todos los pasos a dar antes de firmar el préstamo hipotecario, para evitar posibles cláusulas abusivas, por ejemplo, la cláusula suelo o el conocido como “swap”.

Referencia Legal

• Artículo 1.454 del Código Civil.