Cómo afecta el IPC al precio de la vivienda en alquiler
05 Octubre 2021
*Actualizado 30 de marzo de 2022
El Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, en vigor desde el 31 de marzo de 2022, limita al Índice de Garantía de Competitividad (el último publicado 2,02%) la subida máxima del precio en los contratos de alquiler que sean actualizados porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 30 de junio de 2022, cuando no haya acuerdo sobre la actualización de la renta entre el arrendador y el propietario.
Cuando el propietario sea un gran tenedor, es decir, persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, la subida no podrá en ningún caso superar lo indicado por el índice de Garantía de Competitividad (el último publicado es 2,02%).
Esta limitación se aplicará a los contratos a los que corresponda su revisión anual desde el 31 de marzo hasta el 30 de junio de 2022.
La medida evita la aplicación del Índice de Precios al Consumo (IPC) en la actualización del alquiler. Desde Legálitas recordamos como afecta este indicador a una subida de rentas en el mercado del alquiler en gran número de hogares.
¿Cada cuánto tiempo puede subirse el precio del alquiler?
Debemos tener en consideración que, según la legislación vigente, la renta podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada anualidad del contrato.
De esta manera, para aquellos inquilinos que hayan suscrito contratos cuyos vencimientos anuales estén cercanos, es conveniente revisar el contenido de sus cláusulas y, según la fecha de inicio de vigencia de su contrato, la normativa aplicable, con el fin de conocer el mecanismo de actualización aplicable en cada caso, siendo el más común el del Índice de Precios al Consumo (IPC).
¿Desde qué mes se puede aplicar el IPC al precio del alquiler?
Desde Legalitas recordamos que la actualización de renta podrá ser exigida, única y exclusivamente, a partir del mes siguiente a aquel en el que se hubiera comunicado. Es decir, si la actualización es de diciembre, pero el arrendador, por cualquier motivo, se lo comunica al inquilino en el mes de febrero, la obligación de renta actualizada comienza a partir del marzo, no pudiendo reclamar los atrasos que se hubieran generado.
¿Qué tasa del IPC afecta al contrato de alquiler: el incremento del mes anterior o el crecimiento interanual?
El incremento de la renta en función del IPC debe tomar como mes de referencia el que corresponda al último índice publicado a fecha de actualización del contrato.
¿Puede encarecerse el precio del alquiler varias veces en un año?
Tal y como hemos indicado la renta únicamente podrá ser objeto de actualización al término de cada año del contrato. No obstante, podría darse una situación, que no suele ser habitual, consistente en que el arrendador comunique su decisión de actualizar la renta meses más tarde de la fecha de finalización de la anualidad y llegada la fecha de finalización del año siguiente coincidieran ambas actualizaciones dentro del mismo año.
Ejemplo: Contrato de arrendamiento de 1 de mayo de 2020. El arrendador no comunica su decisión de actualizar la renta hasta enero de 2022. El arrendatario vendría obligado al pago de la renta actualizada a partir de febrero de 2022 y en abril de 2022 el arrendador podría volver a actualizar la renta conforme al IPC de este año, de modo que la renta podría sufrir un primer incremento a partir de febrero de 2022 y un segundo incremento a partir de mayo de 2022.
¿Si en el contrato no figura una cláusula que incluya la variación del IPC, se puede aplicar esa subida?
Depende de la fecha de firma del contrato.
• Contratos firmados antes del 6 de junio de 2013. La renta se actualizará, durante los cinco primeros años, de conformidad al Índice de Precios al Consumo (IPC). A partir del sexto año se aplicará el mecanismo acordado por las partes y, en defecto de acuerdo, se seguirá aplicando el Índice de Precios al Consumo (IPC).
• Contratos firmados desde el 6 de junio de 2013 al 31 marzo de 2015. La renta se actualizará de conformidad al mecanismo pactado expresamente por las partes. En el supuesto de ausencia de pacto se aplicará el Índice de Precios al Consumo (IPC).
• Contratos firmados a partir del 1 abril de 2015 al 18 de diciembre 2018. La renta se actualizará de conformidad al mecanismo pactado expresamente por las partes. En el supuesto de ausencia de pacto no se aplicará revisión.
• Contratos firmados desde el 19 diciembre de 2018, al 24 de enero 2019. La renta se actualizará de conformidad al mecanismo expresamente acordado por las partes. En el caso de ausencia de pacto no se aplicará revisión.
• En el supuesto de contratos de “renta reducida” de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años, en el supuesto que el arrendador sea una persona jurídica, sin perjuicio del mecanismo de revisión acordado, la actualización no podrá exceder del resultado de aplicar el Índice de Precios al Consumo (IPC).
• Contratos firmados a partir del 25 enero de 2019 al 5 marzo de 2019. La renta se actualizará de conformidad al mecanismo expresamente acordado por las partes. En el supuesto de ausencia de pacto no se aplicará revisión.
• Contratos firmados a partir del 6 de marzo 2019. La renta se actualizará de conformidad al mecanismo expresamente acordado por las partes. En el supuesto de ausencia de pacto no se aplicará revisión. A partir de esta fecha, la normativa establece un sistema de control para la subida del precio de la renta, estableciendo un límite superior de actualización consistente en que la subida producida como consecuencia de la revisión anual, sin perjuicio del mecanismo acordado entre las partes en el contrato suscrito, no podrá exceder, en ningún caso, el resultado de aplicar la tasa del Índice de Precios al Consumo (IPC), evitando de este modo subidas que podrían considerarse abusivas.
En todos los casos, el inquilino debe recibir una comunicación fehaciente por parte del arrendador.
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¿Cuántos años consecutivos puede aumentar el alquiler en base al IPC?
El propietario tiene derecho a actualizar la renta anualmente en función de la variación del IPC, siempre y cuando esta cláusula aparezca reflejada en el contrato y se avise al inquilino con un mes de antelación. No obstante, puede suceder que el IPC baje al año siguiente y esa revisión del precio del contrato del alquiler sea a la baja.
Tras finalizar la vigencia de un contrato de alquiler de vivienda que no incluye la variación del IPC, ¿se puede incluir esta cláusula en el nuevo contrato?
Por supuesto. Al formalizarse un contrato de alquiler nuevo, las partes pueden acordar libremente la cláusula que establezca el mecanismo de actualización de la renta. Por ello, es fundamental leer bien el contrato antes de firmarlo.¿Los inquilinos se pueden negar a firmar un contrato de alquiler que incluya la modificación de la renta en función del IPC?
El arrendatario puede negociar con el propietario para que elimine la cláusula. No obstante, si el arrendador no cambia de opinión, el inquilino no puede hacer nada al respecto. Solo optar por buscar otra vivienda.
¿Los contratos de alquiler temporal de Vivienda están sujetos al IPC?
Los contratos de arrendamiento de temporada están sujetos a voluntad de las partes. En este sentido, será aplicable la actualización de IPC si las partes así lo hubieran acordado expresamente en el contrato.
¿Hay algún sistema de control que regule la subida máxima del alquiler de la vivienda en base al IPC?
En la actualidad, el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, sin perjuicio del sistema de actualización de renta que las partes hubieran convenido, el incremento producido no podrá exceder del resultado de aplicar el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Macarena Redondo y Tomás Felipe de Pedraza| Abogados de Legálitas
Referencias legales:
