¿Sabes cuáles son las mayorías necesarias en tu Comunidad de Propietarios?

Cada día cientos de clientes consultan a Legálitas sobre sus derechos y deberes como propietarios en los que respecta a los acuerdos tomados en las Juntas de Propietarios. Una duda que se repite habitualmente es cuáles son las mayorías necesarias para poder llevar a cabo determinadas acciones en sus comunidades de propietarios.

Es la Junta de Propietarios, órgano soberano de la Comunidad, quien puede decidir sobre cualquier asunto que sea de su competencia, pero no hay que olvidar que para poder llevar a cabo determinadas acciones debe tener unas mayorías determinadas para actuar bajo la legalidad vigente.

Lo primero a tener en cuenta es que todos los aspectos referentes a las mayorías están principalmente recogidos en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, si bien también se contemplan algunas mayorías en el artículo 10 del mismo cuerpo legal. Y lo segundo es tener claro que estas mayorías se clasifican en dos tipos diferentes, que explicamos a continuación.

Las mayorías cualificadas

Son aquellas establecidas para acuerdos sobre asuntos concretos y que se refieren al total de propietarios, independientemente de que la Junta de propietarios se reúna en primera o segunda convocatoria.

Para este tipo de mayorías son necesarias que tres quintas partes de los propietarios que a su vez representen tres quintas partes del total de cuotas de participación para llevar adelante propuestas como:

• El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general.
• Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble. Ejemplo de este caso sería la instalación de un cartel publicitario de una compañía de teléfonos en fachada de comunidad.
• Establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1 del artículo 17 de la LPH, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. Si tienen un uso privativo, será necesario el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad.
• Mejoras no necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, si bien el disidente no resultará obligado al pago.
• La división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética.

Será necesaria la mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación para la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, salvo que sean obligatorias por que sean requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personal con discapacidad, o mayores de 70 años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Será necesaria una tercera parte de los propietarios que a su vez representen la tercera parte de las cuotas de participación para:

• La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación.
• Instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables.
• infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

Las mayorías simples

Se trata de aquellas referidas a acuerdos sobre el resto de asuntos no recogidos expresamente, para cuya validez bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. Pero en estos casos se permite que en segunda convocatoria se adopten estos acuerdos por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Acuerdos que exigen unanimidad

Además no hay que olvidar que hay una serie de acuerdos que exigen unanimidad y por lo tanto que todos los propietarios voten a favor del asunto propuesto.

Este tipo de acuerdos son necesarios con carácter general para la modificación o en su caso la aprobación de las reglas contenidas en el Título Constitutivo o en los Estatutos, salvo lo regulado expresamente para para la validez de determinados acuerdos. 

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