Responsabilidad del presidente de la Comunidad de Propietarios

#Texto revisado mayo 2015

En muchas comunidades existen desavenencias que traen causa de la forma actuar unilateral por parte del presidente de la comunidad, especialmente en cuestiones que versan sobre obras de conservación y mantenimiento. Nacen susceptibilidades y sospechas de intereses personales y económicos por parte de los vecinos, en posible colisión frente a los derechos de los comuneros, hasta el punto de crearse verdaderos conflictos que acaban en los tribunales.

Una de las preguntas frecuentes que recibimos es si puede el presidente de la comunidad decidir por su cuenta hacer obras, contratar con la empresa constructora que le parezca adecuada y comprometer el pago de un presupuesto que los vecinos desconocen.

El artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal atribuye a la Junta de propietarios:

a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.

b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c.

d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común”.

Por lo tanto, la respuesta la encontramos en el mencionado artículo, siendo la Junta de propietarios la que tiene que decidir sobre las obras, su ejecución y los presupuestos. La Junta es soberana y únicamente los acuerdos debidamente aprobados, son válidos y de obligado cumplimiento.

Si en el ejercicio de sus funciones el Presidente se extralimita, de forma que perjudique los intereses generales de la Comunidad, los propietarios pueden exigir responsabilidad civil con base en el art.1101 Cc y en el art.1902 y deberá responder de su gestión ante la Junta que es el órgano al que está subordinado jerárquicamente

Esa responsabilidad consistirá, aparte de una remoción del cargo, en una indemnización económica por los daños y perjuicios ocasionados, que será exigible según prevén las normas del mandato.

El Presidente únicamente ostenta la representación de la junta de propietarios a través de acuerdos válidos y en los términos de los mismos, por lo que dentro del cumplimiento de sus obligaciones, no puede traspasar los límites del mandato, debe atenerse a las instrucciones del mandante (la junta de propietarios) y el art.1726 CC hace al mandatario responsable no solamente del dolo, sino también de la culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los Tribunales.

No obstante, los actos que el Presidente realice tendrán eficacia frente a los terceros con los que haya podido contratar. La extralimitación de funciones del Presidente, cuando actúa investido de su cargo, no puede llevar a que la Junta desconozca las obligaciones que aquel contrajera con terceros por lo que es importantísimo actuar con celeridad para evitar reclamaciones o procedimientos judiciales contra la comunidad.

También se le puede exigir al presidente responsabilidad penal en determinados casos:

• Delito de apropiación indebida
• Delito de estafa
• Delito de coacciones. Es posible que el presidente incurra en este delito tipificado como la conducta consistente en impedir a otro, sin estar legitimamente autorizado, con violencia hacer lo que la Ley no prohibe, o compeler a efectuar lo que no quisiere, sea justo o injusto.

Referencia Legal

• Artículo 14 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.
• Artículo 1101 Cc y en el artículo 1902 Cc.
• Art.1726 Cc.