Reforma de un local de hostelería: ¿qué tener en cuenta?

En una reforma de un local, además, de la normativa de carácter urbanístico, si el local está destinado a restauración u hostelería rige la normativa de protección medioambiental (sobre todo la relativa a protección acústica y de emisión de vibraciones) como la relativa a las cuestiones relativas a sanidad y consumo.

Trámites y licencias necesarios al reformar un local

Dependiendo del Ayuntamiento y de la reforma que se quiera llevar a cabo el acto o bien ha de estar sometido a una declaración responsable. Se trata de un proceso más rápido en el que se pide al interesado que declare bajo su responsabilidad que actúa conforme al Derecho y que cumple los requisitos normativos. Posteriormente, la Administración comprobará que la actuación es conforme a Derecho y a lo declarado.

En el caso de que la obra necesite de proyecto técnico o de memoria, el procedimiento a seguir es el de la solicitud de licencia o bien. También cuando el mismo pueda afectar a volúmenes o edificabilidad será necesario que el proceso sea el de licencia.

No obstante, se debe tener en cuenta que los procedimientos pueden ser diferentes, dependiendo de si se trata de bienes afectados por protección cultural, arqueológica, etc. Y también que la concesión de licencias o de declaraciones responsables depende de la normativa de la Ordenanza de cada municipio.

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Cómo solicitar una licencia de obras

La petición de una licencia de obras se presenta ante el Ayuntamiento con la solicitud formalizada y debe acompañarse de la siguiente documentación:

• Proyecto técnico o, en su caso, documentación técnica, suscrito por técnico competente.
• Declaración del técnico o de los técnicos autores de la conformidad de lo proyectado a la ordenación urbanística y a la legislación sectorial aplicables.
• Impresos de autoliquidación de las tasas e impuestos pertinentes

También hay que tener en cuenta que, dependiendo del Ayuntamiento, el proceso tanto de declaración responsable como de solicitud de licencia también se puede efectuar ante entidades colaboradoras, es decir, entes privados habilitados por la Administración para poder gestionar estos procedimientos administrativos.

¿Es posible reformar todo en un local? ¿Por ejemplo, la fachada?

En principio, se podría llevar a cabo bajo la cobertura de un procedimiento de licencia de obras, ya que van a necesitar el proyecto técnico del profesional habilitado, puesto que afecta a un elemento esencial. 

No obstante, es necesario ver que el elemento no esté bajo protección de bien de Interés Cultural. Y, dependiendo de la ubicación del local, habrá que ver si se cuenta con el permiso de la Comunidad de Propietarios o si el título constitutivo deja desarrollar la actividad que se quiere llevar a cabo.

Tras la reforma, ¿se debe solicitar una nueva licencia de apertura?

Si se ha realizado una reforma sustancial del local es necesario solicitar licencia de apertura. Por ejemplo, en el caso de una reforma que afecte a la distribución del local.

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Normativa municipal, estatal y autonómica que debe cumplir un local

Deben de cumplir con la normativa que regula el urbanismo, cuya norma básica estatal es el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

No obstante, la competencia en materia de ordenación de urbanismo les corresponde a las Comunidades Autónomas, por lo que se debe tener presente las previsiones establecidas en cada una de las Comunidades Autónomas. 

En el ámbito local hay que tener en cuenta la normativa subsidiaria que regula la ordenación urbanística del municipio (Planes Generales de Ordenación Urbanística, cuya aprobación corresponde a los parlamentos regionales) y los instrumentos que lo desarrollan. En esta normativa se establece el uso al que pueden destinarse las fincas y resto de inmuebles.

También se debe revisar la normativa municipal (Ordenanzas) donde se recogen los procedimientos de otorgamiento de licencias o procesos de declaraciones responsables y de cumplimiento de respeto al medio ambiente (especialmente contaminación atmosférica y acústica).

¿Puede el arrendatario realizar obras en el local sin el consentimiento del arrendador?

En muchas ocasiones, cuando se arrienda un local se precisa hacer obras de acondicionamiento para adaptarlo a la actividad a la que se va a destinar. Los arrendatarios se preguntan si se precisa del consentimiento del arrendador en el propio contrato de arrendamiento para poder realizarlas. En caso de no constar específicamente, sí pueden ejecutarlas. 

La jurisprudencia existente en la materia entiende que tales obras están autorizadas implícitamente al suscribir el arrendamiento si en el contrato de arrendamiento se establece expresamente el uso al que se va a destinar. De no entenderse que el arrendatario goza de tal facultad, podríamos encontrarnos con que ese local pudiera no servir para el uso para el que se alquila. 

Como ejemplos de estas obras podemos citar las obras realizadas por el arrendatario que se pueden retirar del local sin daño para éste: la colocación de tarima o de muros de pladur, etc. En estos supuestos, el arrendador no puede instar la resolución del contrato por ejecutar esas obras sin su consentimiento. 

Por el contrario, el arrendatario no podría ejecutar obras de acondicionamiento si no fueran necesarias.

Hay otras obras diferentes de las anteriores que se podrían realizar por el arrendatario sin el consentimiento de la parte arrendadora como son: las obras de conservación, reparación, así como las necesarias para mantener el local en condiciones de uso. También podría realizarse el alicatado de paramentos por razón de ornato o las obras necesarias para evitar un daño inminente o una grave incomodidad. Las obras que se hayan ordenado por el Ayuntamiento, por ejemplo y que se hayan ejecutado por el arrendatario porque el arrendador no las ha realizado. 

Por tanto, la realización de estas obras por el arrendatario no sería causa de resolución del contrato de arrendamiento por el arrendador contemplada en el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

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Referencias legales:

Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Juan Tenorio y María Lucila Rodríguez | Abogados de Legálitas