Que no te engañe tu casero: si no necesita la vivienda tendrá que indemnizarte

A pesar de que ya hace tiempo que cambió la Ley de Arrendamientos Urbanos, al ser modificada en 2013 por la Ley 4/2013, siguen existiendo muchas dudas en cuanto a la posibilidad que tiene el casero de recuperar la vivienda durante la vigencia del contrato de arrendamiento.  

Antes de la reforma, durante el periodo acordado para el alquiler o sus prórrogas, para que el propietario pudiera recuperar la vivienda para habitarla él o determinados miembros de su familia, debía estar así previsto expresamente en el contrato. 

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Desde la reforma, esto ya no es necesario. Así se prevé ya desde la Exposición de motivos de la ley, cuando indica que ha modificado la ley para flexibilizar el mercado de alquiler actuando sobre algunos puntos como la duración del arrendamiento, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales y “la recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, que requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo, dotando de mayor flexibilidad al arrendamiento”.

Debemos tener en cuenta que aunque se haya pactado una duración de un año para el alquiler, el inquilino tiene derecho a prorrogarlo por sucesivas anualidades hasta 3 años.

Tres años es tiempo suficiente para que puedan surgir situaciones no previstas en el momento de formalizar el contrato de alquiler, y el casero se puede ver en la necesidad de recuperar su vivienda. Con la legislación anterior, se daba la circunstancia en no pocas ocasiones de que los propietarios se veían obligados a alquilar una vivienda a pesar de ser dueños de una, hasta que finalizaba la prórroga forzosa.

Y aunque actualmente esto ya no es así, teniendo en cuenta que el derecho del propietario choca con el derecho del inquilino a la prórroga forzosa, es importante tener en cuenta que la recuperación de la vivienda por el propietario está sujeta al cumplimiento de unos requisitos.

Requisitos para que el propietario pueda ejercitar este derecho

• Debe haber transcurrido el primer año de contrato
• El arrendador debe comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda alquilada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge (en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial).
• La comunicación debe realizarse al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.
• La vivienda debe ser ocupada por la persona para la que se ha indicado que existe la necesidad antes de tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda.

Qué pasa si la causa alegada no era cierta

En ocasiones el dueño de la casa utiliza este recurso para cometer un fraude, por eso la ley prevé también una consecuencia para esos casos.

• Si no se ocupa la vivienda por la persona indicada en el plazo de 3 meses, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre:
  • Volver a la vivienda alquilada por un nuevo período de hasta tres años, con las mismas condiciones contractuales que tenía además de una indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación
  • O ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
• Por otro lado, si el inquilino entiende que la causa alegada no es cierta, puede acudir a los tribunales demandando al propietario.

Qué se entiende por “necesidad”

Los tribunales han venido delimitando qué se entiende por necesidad y no mera conveniencia. A modo de ejemplo, se considera justificada la necesidad cuando por motivos laborales el propietario cambia su puesto de trabajo a la localidad donde está situada la vivienda después de haber residiendo en otra, cuando un hijo que convivía con el propietario se independiza y necesita otra vivienda o cuando por el motivo que sea el propietario se ve obligado a abandonar la vivienda en la que se encuentra.

Este tipo de causas de necesidad no serían válidas en caso de que el propietario tenga otra vivienda de semejantes característica en la misma zona, además de la vivienda arrendada.