¿Qué es una condición resolutoria en garantía de pago aplazado en la compra de un inmueble?

La condición resolutoria expresa es una garantía de pago cuando en la compraventa se acuerda o conviene un precio aplazado.  Es decir, se pacta pagar parte del precio, en uno o varios plazos, según un calendario de pagos fraccionados una vez que el vendedor ya ha transmitido el inmueble. Con ello el vendedor pretende asegurarse el cobro de dicho precio y de no recibir el pago, recuperar el bien inmueble. 

La condición resolutoria expresa o explícita en la compra de un inmueble implica que en caso de incumplimiento de pago del precio o de alguno de sus plazos, tiene lugar la resolución de la compraventa, con la consiguiente recuperación por el vendedor del inmueble que hubiere transmitido. Esto implica que las partes se restituyan las respectivas contraprestaciones, es decir el comprador debe devolver al vendedor el inmueble libre de cargas e hipotecas, si es que las había constituido y el vendedor debe de devolver la parte del precio que haya recibido, salvo que hubieran pactado otra cosa. 

La condición resolutoria expresa se puede inscribir en el Registro de la Propiedad, mediante nota marginal y en cuyo caso tendrá efectos frente a terceros.

Requisitos para la aplicación de una condición resolutoria

1. Precio aplazado que se impague.
2. Voluntad del comprador de incumplir.
3. Que el vendedor haya cumplido con sus obligaciones.
4. Requerimiento judicial o notarial: La jurisprudencia y la doctrina han establecido que no se aplica de forma automática, sino que se ha de hacer un requerimiento previo notarial o judicial. La exigencia de este requerimiento previo permite al comprador evitar la resolución automática o de pleno derecho de la compraventa, permitiéndole el pago del precio mientras no haya mediado dicho requerimiento.

¿Qué características tiene una condición resolutoria?

La condición resolutoria que garantiza el pago de precio aplazado debe de fijarse de forma explícita. Se rige por la autonomía y voluntad de las partes y debe de fijarse en ella los términos y en especial, los pagos que se deben de realizar, fechas en las que se han de realizar, medio de realización del pago aplazado, y efectos del incumplimiento. El pago aplazado se puede realizar por cualquier medio de pago de curso legal. Es frecuente que se realice mediante transferencia bancaria, pero también se puede realizar mediante el libramiento de letras de cambio o pagarés.

Para poderse ejecutar la condición resolutoria debe de haber cumplido el vendedor y el comprador debe de haber incumplido de forma parcial o total con el pago establecido en el contrato firmado por las partes.  

Es importante saber que la constitución y cancelación de una condición resolutoria puede estar sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. 

Para aplicar la condición resolutoria en todos sus efectos, de acuerdo a la STS 4/10/1993 no es suficiente cualquier impago del deudor si no que tiene que ser de suficiente entidad.

¿Qué conlleva la condición resolutoria?

Una vez hecho el requerimiento, el comprador no está facultado para realizar el pago y el juez en un principio no puede conceder nuevo plazo. El incumplimiento de impago debe de ser de suficiente entidad. La finalidad de este requerimiento es que el comprador se allane y facilite con ello la resolución de la compraventa. El requerimiento tiene efectos resolutorios y no es necesario haber hecho un requerimiento previo de pago. 

Una vez resuelta la compraventa, las partes deben restituir sus respectivas contraprestaciones, es decir, el comprador debe devolver el inmueble vendido libre de cargas y el vendedor por su parte debe devolver la parte del precio que hubiera recibido. No obstante, es muy habitual el que se establezca en las condiciones pactadas de la condición resolutoria que el vendedor no resulte obligado a devolver todo o parte del precio ya recibido ni intereses, haciendo suyas las cantidades como cláusula penal indemnizatoria por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento.

La condición resolutoria expresa inscrita en el Registro de la Propiedad tiene efectos frente a terceros, incluso contra el adquirente del inmueble gravado con la condición, tal y como se desprende del artículo 11 de la Ley Hipotecaria:  Por ejemplo, si un tercero comprara el inmueble con condición resolutoria inscrita,  se vería afectado si se dejara de pagar el precio aplazado y el vendedor podría ejecutar la condición resolutoria, lo que supondría la resolución de la compra venta y devolución del bien inmueble al vendedor.

Sandra de la Fuente Abogada experta en Vivienda