¿Puedo vender mi parte de la vivienda si mi hermano no quiere?

Es habitual que se quiera encontrar alguna solución cuando son varios los propietarios de una finca y uno de ellos quiere vender o alquilar y los otros no. Imaginemos una casa que hemos recibido de una herencia y somos varios hermanos los nuevos propietarios, o bien, un matrimonio que se divorcia y son los dos propietarios de una vivienda. 

¿Cómo se llegará a un acuerdo? ¿Vale la mayoría para decidir? Si esto es así, ¿estaré siempre a expensas de lo que esa mayoría quiera hacer?

Conforme establece el artículo 400 del vigente Código Civil: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad (en esa copropiedad). Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común (la finca)”.

La comunidad implica una cotitularidad -varios sujetos sobre el mismo objeto- en que no tiene cada titular una parte concreta de la cosa o derecho, sino que todos tienen la cotitularidad sobre toda la cosa pro indiviso, es decir, cada cotitular tiene una cuota o un porcentaje de la cosa o derecho: dicha cuota es disponible y renunciable, puede, en todo momento, pedir la división física de la cosa o derecho.

Si es indivisible, como un piso o una finca rústica o urbana, por indivisibilidad física o porque resultaría inservible para el uso a que se destina, es decir, no puedo separar el dormitorio y la cocina de un piso para hacerlo exclusivamente de mi propiedad o venderlo ya que de esta manera perdería su utilidad y su valor. Entonces se hará la división económica conforme al porcentaje de propiedad que se tenga mediante la adjudicación a alguno de los copropietarios, que pagará el precio que corresponda a los demás según sus cuotas, si todos están conformes, o se venderá y se repartirá el precio entre todos ellos, también según sus cuotas.

Para que podamos comprenderlo mejor, se pueden abordar las siguientes opciones:

• Disolver el condominio (liquidar la copropiedad) acreciendo la porción de su parte al porcentaje de propiedad del otro, o viceversa, indemnizándole por dicha porción al valor de mercado de la finca previa tasación, o mediante la cesión gratuita como donación de la misma: por ejemplo, dos personas propietarios al 50 % cada uno, entre los dos suman el 100% de propiedad, uno cede su 50% al otro a cambio de un valor económico. Si el piso vale 100.000 € y cada uno tiene el valor económico de 50.000 €, se puede adjudicar el 100 % cualquiera de ellos, si llegan a este acuerdo, pagando 50.000 € al que cede su propiedad. Es como si se vendiese su parte, aunque la figura legal se llama extinción de condominio.
• Poner la vivienda a la venta a un tercero y liquidar el condominio, recibiendo cada uno el valor económico de su porcentaje de propiedad.
• Mantener el condominio, pero alquilar la finca a un tercero para obtener una rentabilidad económica, para lo que será necesario el acuerdo de ambos copropietarios.

Otras opciones que se plantean en ocasiones traen causa por el uso de la vivienda, además de la cotitularidad. Es el ejemplo de que uno de ellos vive en la casa, mientras que el otro tiene la residencia en otro lugar: “como el piso está al 50% de propiedad de cada uno, ¿puedo hacer uso de mi 50 % para alquilar alguna de las habitaciones aunque esté ella haciendo uso del mismo piso por una temporada?”. Esta solución solo sería viable si entre ambos cotitulares llegan a ese acuerdo expreso. Si uno no quiere, legalmente no se le puede obligar.

Vender una vivienda con varios propietarios

Si optan por la venta de la vivienda “si mientras está en venta uno de los dos reside en el domicilio ¿Se puede acordar que pague más parte de la hipoteca  o una especie de "alquiler" acordado entre las partes?. Igual que el anterior supuesto, esta solución solo sería viable si entre ambos cotitulares llegan a ese acuerdo expreso. Si uno no quiere, legalmente no se le puede obligar. Hay que recordar que tiene exactamente el mismo porcentaje del 50% y se asigna al valor económico de la vivienda. En este caso, quien hace uso de la vivienda debería pagar más solo en razón de los consumos que efectúe por los suministros de agua, electricidad, gas, teléfono, etc. La hipoteca, comunidad de propietarios, IBI y Tasa de Basuras se reparten en función del porcentaje.

Finalmente si no encuentran ninguna solución, podrán instar la acción de división de la cosa común por vía judicial, que es un juicio ordinario donde se hace preceptivo la  intervención de abogado y procurador.