Principales novedades de la nueva Ley de Vivienda

La entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, además, de dar luz verde a las comunidades autónomas para el inicio de los procedimientos de declaración de áreas tensionadas, destaca entre otras medidas las siguientes:

Definición de gran tenedor

Se define como “gran tenedor” a aquellas personas, físicas o jurídicas, que tengan en propiedad más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados también de uso residencial, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros.

También puede considerarse “gran tenedor” aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.

Declaración de zonas de mercado residencial tensionado

Se establecen criterios para su declaración por parte de las comunidades autónomas, debiéndose cumplir al menos uno de los siguientes requisitos:

1. Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
2. Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un porcentaje de crecimiento acumulado de, al menos, tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma

 La vigencia de la declaración será de tres años, pudiendo prorrogarse por periodos anuales.

Regulación de precios en las zonas tensionadas

Se establece una vinculación al precio del alquiler anterior, no pudiendo la renta del nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual superar el importe de la última renta del contrato de arrendamiento que hubiese estado vigente en los últimos cinco años, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

Todo ello, salvo que se firme el contrato por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga que le permita al arrendatario prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años o en los supuestos en que la vivienda hubiera sido objeto, en los dos años anteriores a la celebración del nuevo contrato, de actuaciones de rehabilitación en los términos fijados por la norma, de mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30% o de mejora de la accesibilidad debidamente acreditadas, en cuyo caso se podrá acordar una renta con un incremento de hasta el 10%.

En el supuesto de que el propietario fuera un gran tenedor, la renta de un nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, todavía no definido. Esta limitación igualmente se aplicaría a contratos de arrendamiento de vivienda sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos cinco años, siempre que así se recogiera en la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Obligación de información a grandes tenedores

Las Administraciones podrá exigirles información sobre las viviendas de su titularidad que se encuentren en zonas de mercado residencial tensionado.

Medidas de protección y transparencia en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda

Se asemeja la figura del inquilino al consumidor o usuario de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, siendo de aplicación todos los derechos recogidos en éstas, entre ellos: recibir información completa, veraz, objetiva y clara en un formato accesible y, además, protege a personas con discapacidad o dificultades de comprensión.

Asimismo, cuando se trata de relaciones entre consumidores / usuarios y empresarios establece que queda sujeta la publicidad que realicen a la legislación general que la regule con prohibición de actos publicitarios con información insuficiente, deficiente o engañosa.

Esto es lo que debes tener en cuenta al alquilar una vivienda o piso.
 

Limitación en la actualización anual de renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual

Finalizado el actual 2023, durante el que se mantendrá la limitación extraordinaria de actualización anual de renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual hasta el 2%, se establece una nueva limitación, en ausencia de pacto distinto entre las partes, de un 3% para el año 2024, así como la creación de un nuevo índice a partir del año 2025, quedando de este modo desvinculados los alquileres del Índice de Precios al Consumo (IPC).

Prorroga extraordinaria en contratos de vivienda habitual

Nueva prórroga extraordinaria por un máximo de un año para contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1 y el arrendatario acredite situación de vulnerabilidad que deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando éste sea un gran tenedor.

Para viviendas ubicadas en zona de mercado residencial tensionado, finalizado  el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9 o el periodo de prórroga tácita, el arrendatario podrá acogerse a una nueva prórroga extraordinaria del contrato por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, que resultará obligatoria para el arrendador, salvo que hubieran alcanzado otro acuerdo, se hubiera formalizado un nuevo contrato o el arrendador precisará recuperar la vivienda a fin de destinarla a una vivienda permanente en los supuestos establecidos por la norma.

Conoce los derechos y obligaciones de un contrato de alquiler.

Gastos y honorarios de gestión inmobiliaria

Los gastos y honorarios de gestión inmobiliaria y formalización de contrato serán siempre a cargo del arrendador.

Obligación de pago de la renta por medios electrónicos

El pago de la renta o cantidades asimiladas como pago de recibos de suministros, excepcionalmente, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada si la persona carece de cuenta bancaria.

Regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda

En un plazo de seis meses, desde su entrada en vigor, se constituirá un grupo de trabajo para la regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda y en particular de los contratos de temporada.

Contrato de arrendamiento de temporada: ¿qué es y en qué consiste?

Nuevas medidas frente a desahucios 

Se introducen modificaciones de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Entre ellas cabe destacar la obligación de fijar siempre la fecha y hora exacta en cualquier notificación o resolución para el lanzamiento de quienes ocupan una vivienda; nuevos plazos de suspensión de los lanzamientos en situaciones de vulnerabilidad; la obligación de tramitar procedimientos de solución extrajudicial, mediante conciliación o intermediación, con carácter previo a la interposición de la demanda cuando se destine el inmueble a vivienda habitual del arrendatario en situación de vulnerabilidad y el demandante tenga condición de gran tenedor; o la posibilidad de uso de fondos estatales para alternativa habitacional.

Respecto a los procedimientos de desahucio y lanzamientos que en la actualidad se encuentren suspendidos hasta el 30 de junio de 2023, en virtud de las medidas extraordinarias adoptadas por el Gobierno hasta la fecha, para su reanudación es necesario acudir a un procedimiento de conciliación o intermediación para los supuestos en que el demandante sea un gran tenedor.

Otras novedades

• En los procedimientos penales que se sigan por delito de usurpación, siempre que se encuentren personas dependientes entre los ocupantes de la vivienda, se establece la obligación de dar traslado a las administraciones competentes con el fin de adoptar las medidas de protección que correspondan.
• Se establecen incentivos fiscales aplicables al IRPF, con modificaciones a la Ley 35/2006, que entre otras implica la modificación del artículo 23. 2, estableciendo un escalado de deducciones en función de distintas situaciones
• Se incorporan recargos fiscales a inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el IBI
• Se establecen medidas de carácter administrativo relativas a la ley de suelo, parque público de vivienda, y otro.

 Estas son algunas de las claves para alquilar una vivienda.

Macarena Redondo Lara | Abogada de Legálitas

Referencias legales:

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil