Normativa de alquiler vacacional: ¿Cómo se regula y qué requisitos se deben cumplir?

 Al abordar el alquiler vacacional, hay dos aspectos básicos y elementales que se deben tener en cuenta:

1º.- No existe una normativa única que a nivel nacional regule de una manera reglada y unánime todos los aspectos legales en esta materia, sino que han sido las distintas Comunidades Autónomas las que han ido promulgado sus respetivas leyes y normativa de desarrollo.

2º.- La realidad social y la regulación legal nos obliga a distinguir entre distintos supuestos de alquileres vacacionales como serían: el alquiler de temporada entre particulares, el alquiler de viviendas de uso turístico y, en tercer lugar, los apartamentos turísticos.

Diferencias entre alquiler de temporada, vivienda de uso turístico y apartamentos turísticos

El alquiler o arrendamiento de temporada entre dos particulares, propietario e inquilino, para disfrutar del período de vacaciones de este último, está sometido al único imperativo legal del Código Civil y, por lo tanto, rigen los acuerdos y pactos establecidos libremente entre las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.255 del citado texto legal.

La vivienda de uso turístico es un inmueble propiedad de un particular que decide alquilarlo por cortas estancias (normalmente por días o semanas) a visitantes y turistas para obtener unos ingresos adicionales y en el que se presta únicamente un servicio de alojamiento a cambio de un precio. Suele tratarse de viviendas en edificios en régimen de Propiedad Horizontal en el que es fácil hallar también vecinos que viven de forma continuada en esa comunidad.

Por último, los pisos turísticos son aquéllos que se han concebido desde el principio para ese fin, de tal forma que se integran en edificios en los que todos los pisos se alquilan a viajeros y, además, deben cumplir con una serie de requisitos y servicios más allá del mero alojamiento. Por tanto, la gestión de estas viviendas es profesional y se aproxima bastante a la idea de un hotel. De hecho, se inscriben en los registros oficiales en la misma categoría que los hoteles y los hostales.

Regulación administrativa de la vivienda vacacional

Como se ha indicado al inicio, a nivel administrativo, cada Comunidad Autónoma es la que regula el ejercicio de la actividad de “alquiler turístico” o “vivienda vacacional”, puesto que desde el año 2013 la Ley de Arrendamientos excluye “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial” de los arrendamientos urbanos.

La mayoría de las Comunidades Autónomas tienen su propia regulación específica del alquiler turístico o bien lo incluyen en sus normativas de ordenación autonómicas de turismo. Así, cada Comunidad Autónoma con regulación específica en la materia establece un concepto de lo que se entiende por vivienda turística que, en su mayoría, coincide con el concepto que utiliza la Ley de Arrendamientos Urbanos para excluirlo de su ámbito de aplicación. De esta manera, se consideran viviendas turísticas:

• Aquellas que se ceden de manera temporal. Depende de cada Comunidad Autónoma establecer un máximo de días o no establecerlo y vincularlo a la finalidad “turística”.
• Equipadas en condiciones de uso inmediato. También aquí las Comunidades Autónomas son las que establecen unos mínimos de lo que se entiende por condiciones de habitabilidad. Para que el usuario pueda comprobar si la vivienda que ha alquilado cumple con los requisitos habitacionales, debe acudir a la normativa concreta de la Comunidad Autónoma donde esté el inmueble, y, en caso de incumplimiento, lo puede denunciar a la consejería de turismo competente.
• Comercializada o promocionada en canales de oferta turística. Normalmente plataformas cuyo fin es ofrecer alojamiento con fines turísticos. En estas plataformas aparece publicado el número de licencia, lo que supone una garantía para el usuario porque el hecho de que disponga de licencia supone que reúne las condiciones habitacionales necesarias para hacer agradable y cómoda nuestra estancia. Puede ser que el alojamiento no disponga de número de licencia todavía por que se encuentre en trámite, puesto que en la mayoría de las Comunidades Autónomas la presentación de la declaración responsable de que la actividad es conforme a la normativa autonómica permite ya el inicio de la actividad, hasta que se resuelva de manera favorable (con número de licencia) o desfavorable, en cuyo caso tendrá que cesar su actividad. Muchas Comunidades Autónomas obligan, además, a instalar la placa con número de licencia en lugar visible, de manera, que el usuario pueda comprobar de una manera rápida si el alojamiento reúne los requisitos exigidos por la normativa.
• Realizada con finalidad lucrativa. Con contraprestación económica a cambio.

Requisitos administrativos generales

En este sentido, todas las Comunidades Autónomas tienen en común dos requisitos básicos:

• Necesidad de presentación de declaración responsable para el inicio de la actividad.
• Inscripción de la vivienda en el registro que corresponda.

En casi todas las Comunidades Autónomas se prohíbe el alquiler turístico por estancias dentro de una vivienda, teniéndose que dedicar la vivienda completa a la actividad y como unidad de alojamiento completo por estancia.

Es común a todas las normativas autonómicas, como en cualquier actividad de hostelería del tipo que sea, que el propietario de la vivienda lleve un libro-registro de viajeros, con los datos de todos los huéspedes que se alojen en la vivienda, puesto que dicha exigencia lo es a nivel estatal, por cada estancia se recogen los datos de todos los huéspedes que luego se incorporan en el libro-registro, datos que hay que conservar al menos tres años, y cuya falta de cumplimento lleva aparejada sanciones que se establecen en el régimen sancionador específico de cada Comunidad Autónoma Dichos libros de registros pueden ser solicitados por la inspección turística en cualquier momento y, además, es una manera de controlar cualquier tipo de delincuencia, pues el propietario tiene la obligación de comunicar esos datos con carácter casi inmediato a los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado.

Diferencias de regulación por comunidades autónomas

• Normativa de alquiler vacacional en Madrid: no se permite que la vivienda tenga carácter de residencia permanente del propietario, requiere presentación responsable de inicio de actividad acompañado de un certificado de idoneidad redactado por un técnico acreditado que compruebe que la vivienda reúne los requisitos habitacionales mínimos exigidos por la normativa autonómica, y exige que la placa con el número de licencia registrada se exhiba a la entrada de la vivienda.
• Normativa de alquiler vacacional en Cataluña: no se permite el alquiler de viviendas por habitaciones, exige cédula de habitabilidad, la declaración responsable se presenta en los ayuntamientos que lo comunican al Registro de Turismo de Cataluña que le asigna un número de inscripción que tiene que aparecer en toda la publicidad que se haga con el fin de comercializar la vivienda.
• Normativa de alquiler vacacional en Andalucía: se permite el alquiler de viviendas turísticas completa o por habitaciones, permite el alquiler de la vivienda con fines turísticos, aunque se trate de la vivienda habitual del propietario, una vez presentada la declaración responsable se recibirá una resolución del Registro de Turismo de Andalucía con un código que debe constar en toda la publicidad.

Ahora bien, aunque la competencia en la materia es de las Comunidades Autónomas, la Ordenación Municipal de usos del sector donde esté ubicada la vivienda puede limitar o condicionar el uso de estas viviendas al alquiler turístico, también los estatutos de las comunidades de propietarios pueden limitar o condicionar este uso.

Por ejemplo, en Madrid, se está elaborando un plan para modificar la normativa municipal actual que propone que dichas viviendas solo puedan situarse en los bajos o primeras plantas siempre que no haya vecinos justo debajo y se propone también la eliminación de que estas viviendas tengan un acceso independiente vigente en la actualidad, así mismo la explotación de viviendas turísticas requiere la obtención de licencia por parte del ayuntamiento.

¿Qué garantías tienen los clientes al alquilar una vivienda vacacional?

El hecho de que estas viviendas se comercialicen a través de canales de oferta turística (como Airbnb, Booking, etc.), ya supone cierta garantía para los usuarios, al aparecer normalmente el número de licencia o registro en la propia oferta. No obstante, también se puede consultar si está o no registrada en los registros autonómicos correspondientes, puesto que son registros públicos. Si revisando la normativa autonómica el usuario entiende que la vivienda no cumple con los requisitos exigidos, se puede denunciar en la consejería de turismo competente.

Hay que tener en cuenta que todas las normativas autonómicas recogen los deberes y derechos de los usuarios de alojamientos turísticos en general, ya sea en normativa específica de alquiler turístico o en la genérica de turismo, por lo que si algún usuario ve vulnerados sus derechos podrá denunciarlo también en la autoridad competente. También existe la posibilidad de reclamar a la empresa que funciona como empresa de canal de oferta turística, si se estima que la publicidad de la vivienda no se corresponde con la realidad.

Derechos básicos de los consumidores y usuarios

Por lo que al régimen de responsabilidades se refiere y, aunque no existe una normativa legal unánime en todas las Comunidades Autónomas, los derechos básicos de los consumidores y usuarios en su relación con las personas y empresas prestadoras de este tipo de servicios son los siguientes:

• Recibir información objetiva, veraz y comprensible, completa y previa a su contratación sobre los servicios que se les oferten, así como sobre el precio final, incluidos los impuestos. Y a ser protegido frente a la información o publicidad engañosa con arreglo a la normativa vigente.
• Obtener los documentos que acrediten los términos de su contratación.
• Recibir los servicios en las condiciones ofertadas o pactadas y, en todo caso, que la naturaleza y calidad de su prestación guarde proporción directa con la categoría de la empresa o establecimiento turístico.
• Disfrutar de unos espacios, infraestructuras y servicios turísticos accesibles.
• Que los establecimientos turísticos cumplan la normativa sobre seguridad de sus instalaciones, así como la específica en materia turística.
• Recibir una factura o justificante de pago del servicio turístico prestado con los datos que la legislación vigente exija.
• Formular quejas y reclamaciones y obtener información accesible y veraz sobre el procedimiento de presentación de estas y su tratamiento, pudiendo acudir a un sistema de solución extrajudicial de conflictos a través de la mediación y el arbitraje. Asimismo, tienen derecho a que la administración pública competente procure la máxima eficacia en la atención y tramitación de sus quejas o reclamaciones formuladas.
• Acudir a fórmulas de arbitraje para la resolución extrajudicial de sus conflictos con consecuencias económicas.

Exigir que, en un lugar de fácil visibilidad, se exhiban públicamente los distintivos acreditativos de la clasificación del establecimiento, el aforo, los precios de los servicios ofertados y cualquier otra variable de actividad, así como los símbolos de calidad correspondientes.

¿Cómo actuar y reclamar ante una incidencia?

Ante la posible vulneración de los derechos de los usuarios o el incumplimiento de obligaciones por parte de los prestadores de tales servicios, en consonancia con la distinción que hemos indicado al inicio de nuestra exposición, debemos distinguir entre los siguientes supuestos:

1. En el caso del alquiler entre particulares, cualquier tipo de controversia que se suscite entre las partes deberá resolverse en base a las disposiciones del derecho común y bajo la tutela de los Juzgados y Tribunales competentes en atención al lugar donde se ubica el inmueble, por considerarse que se trata de lugar de celebración y eficacia del contrato (aun siendo éste de carácter verbal).
2. En el caso de viviendas vacacionales de un propietario particular, éste será el responsable de la correcta prestación del servicio ante el usuario, salvo que en la declaración responsable conste otra persona o entidad como explotadora de la vivienda en cuestión. Por regla general, la resolución de controversias en estos casos también quedará sometida a los Juzgados y Tribunales de Justicia, aunque en este caso, si la contratación se ha realizado a través de Internet, serán competentes los órganos judiciales del lugar de residencia habitual del consumidor o usuario.
3. En el caso de apartamentos turísticos, las normativas autonómicas suelen establecer con carácter general la obligación de disponer de hojas de reclamaciones a disposición de los usuarios de tal forma que los órganos competentes para resolver cualquier controversia entre las partes podrán ser las autoridades de consumo y/o de turismo de la Comunidad Autónoma correspondiente.

Por último, también conviene indicar que en los casos donde la contratación se haya realizado a través de portales o plataformas de alquiler vacacional como Airbnb, Booking o similar será muy importante conocer sus condiciones generales de contratación en relación con los usuarios para determinar igualmente su régimen de responsabilidades ante determinadas circunstancias que tengan que ver con la información publicitaria, información precontractual y contractual de sus anuncios, etc.

Además, con carácter general, la normativa no establece la obligación legal de tener que formalizar un contrato entre las partes en sentido estricto (por ejemplo, en Andalucía sí es obligatorio, pero en el resto de las Comunidades Autónomas se habla de “justificante de reserva” o de la “hoja de admisión”). Por lo tanto, es recomendable guardar toda la documentación que se posea (publicidad, correos electrónicos intercambiados entre las partes, etc.) para poder demostrar las condiciones de dicha contratación y que puedan ser necesarias antes cualquier reclamación a formular.

Carlota Zapata y Gerardo Ruiz Centeno | Abogados de Legálitas

Referencias legales:

Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.