Normas de uso en las terrazas comunitarias

En muchas comunidades de propietarios los vecinos utilizan el espacio disponible en las azoteas de los edificios para, por ejemplo, colgar la ropa recién lavada para que se seque debido principalmente al poco espacio del que se dispone en las viviendas o para almacenar menaje de grandes dimensiones, lo que genera muchas dudas entre los propietarios y vecinos.

¿Es legal que un propietario utilice la terraza comunitaria para su uso personal?

Todo propietario tiene derecho a disfrutar las instalaciones de un inmueble, pero de modo que no suponga un abuso de derecho o un ejercicio antisocial del mismo, es decir, de modo que no perjudique al resto.

Por lo tanto, y ante lo dispuesto anteriormente, hay que valorar si la utilización de la azotea causa algún perjuicio al resto de los vecinos, como quitarles visibilidad o luz al tender la ropa en este espacio común.

¿Puedo colgar la ropa o celebrar una fiesta en una terraza comunitaria?

Es importante, previamente, verificar que la terraza sea transitable y que no exista ninguna limitación administrativa. El artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece a todos los propietarios la obligación de respetar las instalaciones generales de la comunidad y los demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando que se causen daños o desperfectos.

¿Dónde se regula el uso de la azotea y que se puede permitir/prohibir?

Sin perjuicio de respetar las normas administrativas, el uso de las zonas comunes se regula en el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal. Al objeto de evitar problemas de convivencia y garantizar el uso adecuado de la azotea, siempre respetando el título constitutivo, los estatutos y el ordenamiento jurídico, los propietarios pueden fijar normas de régimen interior para su correcta utilización.

Estos son los tipos de gastos que existen en la comunidad de propietarios.

 ¿Pueden los vecinos reclamar por un uso indebido de la azotea?

A este respecto, el artículo 9 G) de la Ley de Propiedad Horizontal establece como obligación de todo propietario "observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados”.

Esto quiero decir que aquellos vecinos que utilicen las instalaciones de la azotea para disfrute personal no lo podrán hacer en detrimento del derecho legítimo que otros vecinos tienen a disfrutar de su vivienda.

Si la comunidad de propietarios tiene administrador es conveniente poner estos hechos en conocimiento de este, a fin de que realice, en cumplimiento de sus funciones (atribuidas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal) el oportuno apercibimiento al vecino que estuviera haciendo uso de la azotea y molestando a uno o varios de los vecinos. 

Otra opción es ponerlo en conocimiento del presidente al amparo del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, al objeto de que practique al infractor un requerimiento de cese en la actividad ilícita bajo apercibimiento de llevarlo a junta el ejercicio de acciones legales.  

En este podcast, hablamos de las comunidades de vecinos, repasando diferentes escenarios que, como propietarios, nos podemos encontrar.

Sanciones por un uso indebido de la terraza o azotea comunitaria

Conforme al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de estas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiese en su conducta, el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que se sustanciará a través del juicio ordinario.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

Si no uso la terraza, ¿tengo que pagar sus reparaciones?

Si, salvo que este exonerado por estatutos, título constitutivo, sentencia judicial o acuerdo en junta de propietarios o válidamente practicado.

La lectura de este manual te ayudará a entender cómo funcionan las Comunidades de Propietarios. 

Tomás Felipe de Pedraza | Abogado de Legálitas

Referencias legales:

Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.