¿Los patios y el sótano son elementos comunes?

Si no se dice nada en la escritura de constitución o en los estatutos de la comunidad, se presume que ambos son comunes, pero puede ocurrir que  alguno de los patios de las plantas bajas o él sótano sea de uso privativo de alguno de los propietarios del inmueble, aprovechándose del uso del mismo de manera particular.

Para ello, es necesario que el propietario o los propietarios que lo utilizan con carácter privativo para su vivienda o local acrediten que el uso o destino se ha establecido con carácter privativo en la escritura pública o en el contrato privado firmado con la comunidad.

Si esto no se puede acreditar por el propietario, el destino o el uso del mismo tiene carácter común y no privativo y puede ser denunciado por la Comunidad si lo usa como propio.

La comunidad está obligada previamente a la venta del patio o del sótano a reunir a todos los vecinos para aprobar la modificación de la escritura de división horizontal o de los estatutos sobre el cambio de destino del elemento común del que se dispone a favor del propietario o los propietarios interesados.

Por último, hay que aclarar que con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal operada por la Ley 8/2013 de 26 de junio, la necesidad de unanimidad ha quedado relegada a muy pocas cosas  como es la modificación del título constitutivo o los Estatutos, salvo que tenga lugar con motivo de algún acuerdo de los regulados en el art. 17 que requiera una mayoría inferior que dependerá en cada caso del tipo de acuerdo de que se trate. Por ejemplo la realización de obras para suprimir barreras arquitectónicas requerirá el voto favorable de la mayoría de propietarios, salvo que las hayan pedido propietarios discapacitados o mayores de 70 años en cuyo caso serán obligatorias.

Igualmente, puede suceder que haya que hacer obras en el sótano que resulten necesarias para la conservación del inmueble por razones de seguridad, pues bien en estos casos dichas obras serán obligatorias y no será ni siquiera necesario el acuerdo para su realización, solo para ver cómo se paga la derrama pertinente.