Qué es la licencia de primera ocupación

Es un permiso administrativo que concede el ayuntamiento de la localidad donde se encuentra el inmueble y que se otorga tras comprobar que este ha sido construido o reformado integralmente modificando la estructura original de la casa, siguiendo las especificaciones técnicas del proyecto y cumpliendo la normativa urbanística en cuanto a los permisos y licencias de obra exigidos, ya sean estatales, autonómicos o locales.

En algunas CCAA la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad se combinan sin solaparse como medios de control de que las viviendas reúnen los requisitos necesarios para poder tener un uso residencial. 

En otras, como es el caso de Madrid, la cédula de habitabilidad se suprimió en 2018 y actualmente se ha sustituido por la de primera ocupación. El motivo de la supresión es agilizar los trámites y considerar que la licencia de primera ocupación y las ITE (Inspección Técnica de Edificios) permiten controlar correctamente que un edificio es apto para tener un uso residencial.

¿Quién puede pedir la licencia de primera ocupación?

La solicita el promotor o el propietario de la construcción si se trata de una obra particular y la otorga el ayuntamiento en el que está ubicado el inmueble. Para solicitar la licencia de primer uso se debe presentar:

• El formulario de solicitud.
• El certificado de conclusión de la obra firmado por los responsables, es decir, el director de obra y el arquitecto técnico.
• Los certificados de instalación y pruebas de todos los sistemas exigibles de acuerdo con las normativas de servicios y suministros básicos y de seguridad.
• El libro de registro de la obra o libro del edificio, en el que se habrán registrado todos los documentos gráficos y escritos de la obra, incluyendo incidencias técnicas, jurídicas y administrativas.
• El comprobante de pago de las tasas.

Tras ello, un inspector técnico al expediente realizará las visitas a la obra para comprobar que se cumplen todas las especificaciones técnicas, el proyecto, permisos y normativas.
 

Posibles causas de denegación

La LPO no podrá concederse si no se cumplieron las condiciones impuestas en la licencia de obra, por ejemplo, las cesiones obligatorias o los compromisos de urbanización asumidos. 

Es más, aunque se autorizase la ejecución simultánea de la construcción y de la urbanización, no podrá procederse a la ocupación del edificio hasta que no esté totalmente realizada la urbanización que los afecte y estén en condiciones de funcionamiento los suministros de agua, energía eléctrica y las redes de alcantarillado.

Las condiciones de los edificios las determina el ayuntamiento competente, que decide, entre otros aspectos, el tamaño mínimo que debe tener una inmueble para que pueda ser habitable. 

Por ejemplo, en el caso de Madrid, la superficie útil debe ser como mínimo de 38 m² y debe constar de estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño. Esta superficie se puede reducir a 25 m² cuando la vivienda conste de estancia-comedor-cocina que pueda servir de dormitorio y un baño, es decir, lo que se conoce por un estudio.

En el municipio de Barcelona no puede ser inferior a 36 m², en Bilbao de 45 m² en Bilbao o en Logroño de 30 m².

Si es desfavorable, se repetirá la visita y se subsanarán las faltas de ser posible, ya que si no la vivienda quedaría sin poder ponerse en uso.

En ningún Ayuntamiento de España la licencia de primera ocupación se puede entender concedida por silencio administrativo positivo, como dispone el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Efectos de la licencia de primera ocupación

1. Legitima el uso indefinido de la edificación.
2. Sustituye a la certificación final de obra a los efectos de la declaración de obra nueva y de que cumple la normativa urbanística.
3. En muchas normas autonómicas la licencia de primera ocupación es un requisito para contratar los suministros de energía eléctrica, agua, gas y telefonía.
4. Es una garantía de que la edificación es segura para ser usado y de no hay riesgos

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Construcciones que necesitan la licencia de primera ocupación

Principalmente es necesaria para las nuevas construcciones y edificaciones, así como para aquellas que modifican o rehabilitan íntegramente un edificio de segunda mano, alterando su anterior utilización y destinándola a nuevos usos.

¿Cuándo se puede solicitar? Plazos para obtener la LPO

Se debe solicitar ante el Ayuntamiento correspondiente una vez concluidas las obras para las cuales obtuvimos las iniciales licencias de construcción y obras, a la mayor brevedad posible. El plazo para tramitarla y concederla varía en función de la normativa establecida en cada comunidad autónoma, pero principalmente los plazos se establecen entre 1 y 3 meses de tramitación.

Documentación necesaria para solicitar la licencia de primera ocupación

Respecto a la documentación necesaria para tramitar la licencia son principalmente necesarios los siguientes documentos, aunque pueden sufrir variaciones dependiendo de la comunidad autónoma donde se solicite:

• Instancia normalizada de solicitud.
• Documento de identidad del solicitante.
• Copia del acta de recepción definitiva de las obras.
• Certificado de final de obra visado por el Colegio Profesional correspondiente.
• Copia de la licencia de edificación/obras concedidas.
• Boletín eléctrico y certificados técnicos de empresas instaladoras y de telecomunicaciones.
• Justificante de pago de la tasa.
   

¿Por qué es necesaria la licencia? ¿Es obligatoria?

La licencia de primera ocupación es un trámite administrativo obligatorio según la normativa, por lo en caso de no solicitarla, nuestra vivienda no queda integrada en la legalidad urbanística exigida, es decir, la obra no quedaría legalizada.

Esta situación de ilegalidad nos impedirá realizar algunos trámites habituales, como podrían ser la contratación de suministros, inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, donde nos van a pedir el informe de la licencia, o empadronarnos en la vivienda, además de no poder tener la garantía de que la vivienda o el edificio son seguros para entrar y vivir en ellos.

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Diferencias entre licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad

Aunque la LPO y la cédula de habitabilidad pueden confundirse en ocasiones, el fin de ambos trámites administrativos es distinto. Por un lado, la licencia de primera ocupación tiene como fin proteger la legalidad urbanística y acreditar que la construcción se ha realizado conforme a lo establecido en la legislación al respecto, cumpliendo lo solicitado con la licencia de edificación/ obra interesada. Se concede una sola vez y la emite el ayuntamiento.

Por otro lado, la cédula de habitabilidad acredita que la construcción cumple los requisitos técnicos, de edificación y salubridad exigibles para poder ser habitada y ocupada. Se renueva cada 15 años y la suele emitir la comunidad autónoma.

Aunque ambos trámites pueden entenderse similares y, por ende, algunas comunidades autónomas han procedido a suprimir el trámite de cédula de habitabilidad para evitar duplicidades.

Referencia legal:

Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Esther Moreno Vicente Abogada experto en Derecho Administrativo