¿Qué es la ley de propiedad horizontal?

La ley de propiedad horizontal es la norma que regula las relaciones, derechos y obligaciones de los propietarios de inmuebles que pertenecen a la misma comunidad o edificio.

Esta norma tiene su base en el artículo 396 del Código Civil, donde se define el concepto de propiedad horizontal y que se desarrolla en la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal aplicable en todo el territorio español, a excepción de Cataluña en donde se aplica la Ley 5/2006 de 10 de mayo, libro quinto del Código Civil catalán.

Figuras que gobiernan en una comunidad de vecinos según la ley de propiedad horizontal

Los órganos de gobierno de la comunidad de vecinos, tal y como recoge el artículo 13 de la normativa, son:

• La junta de propietarios: integrada por todos los propietarios de la finca.
• El presidente: representa a la comunidad judicial y extrajudicialmente y se atiene a lo acordado en las juntas de propietarios.
• El vicepresidente: sustituye al presidente en los supuestos de vacante o imposibilidad de este, así como apoyarlo en el ejercicio de sus funciones.
• El secretario: sus funciones son ejercidas por el presidente de la comunidad salvo que se disponga lo contrario. Algunas de las funciones del secretario podrían ser la firma de notificaciones que serán publicadas en el tablón de anuncios de la comunidad; levantar actas tras la celebración de las juntas; o conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorios, comunicaciones y demás documentos relevantes de las reuniones.
• El administrador: puede ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. Algunas de sus funciones son velar por el buen régimen de la comunidad de vecinos; ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y cobros procedentes; y preparar el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente, y sus nombramientos se hacen por un año, salvo que los estatutos prevean otro plazo. Pueden ser removidos de ese cargo en cualquier momento por acuerdo de la junta de propietarios.

Funciones del presidente en una comunidad

Debemos diferenciar cuando hay administrador de fincas en la comunidad de propietarios de cuando no existe tal cargo, pues en este último caso asume también sus competencias. 

Si hay administrador de fincas, las funciones del presidente se encuentran recogidas en diferentes artículos de la Ley de Propiedad Horizontal. Algunas de ellas son:

• Representación legal de la comunidad
• Convocar y desconvocar juntas de propietarios
• Firmar las actas
•  Requerimiento cese de actividades molestas.

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Derechos y obligaciones de los propietarios según la ley de propiedad horizontal

Los derechos de los propietarios se encuentran recogidos en diferentes artículos de la ley de propiedad horizontal y entre ellos destacan los siguientes:

1. Derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio delimitado y susceptible de ser usado independientemente (viviendas, locales, trasteros o plazas de garaje).
2. Derecho de uso y disfrute sobre elementos y servicios comunes y compartidos con los demás copropietarios.
3. Derecho a modificar los elementos arquitectónicos e instalaciones de su propiedad siempre y cuando no se alteren los elementos comunes ni se perjudique a otro propietario.
4. Derecho a solicitar el cese de actividades prohibidas por la ley y estatutos que sean dañosas para la finca.
5. Derecho a reparar los daños y perjuicios ocasionados por alguna obra ejecutada por la comunidad de propietarios.
6. Derecho a instalar un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en su plaza de garaje, comunicándolo previamente a la comunidad y asumiendo el coste de su instalación.
7. Derecho a elegir y a ser elegido para ejercer algún cargo de representación de la comunidad.
8. Derecho a asistir, votar o delegar el voto en las juntas de la comunidad, así como a no asistir o no votar en dichas reuniones de propietarios.
9. Derecho a convocar una junta extraordinaria de la comunidad.
10. Derecho a no contribuir a los gastos de mejoras no exigibles siempre que la cuota de instalación supere el importe de tres mensualidades ordinarias.
     

Las obligaciones son principalmente mantener la vivienda en buen estado; no realizar actividades molestas o dañosas para el resto; pagar todas las cuotas; compartir los espacios comunes; conservar el edificio; ejercer como presidente de comunidad; cumplir con los acuerdos adoptados; y posibilitar el acceso al inmueble para verificar averías o realizar reparaciones.

Aprobación de todos los vecinos para hacer una obra o cambio en la comunidad

Para realizar algún cambio u obra en una comunidad de vecinos, es requisito indispensable establecer:

1. El voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esto es necesario para contratar o suprimir los servicios de, por ejemplo, ascensor, portería, conserjería o vigilancia.
2. El voto de la mayoría de los propietarios para llevar a cabo determinadas obras o para incorporar nuevos servicios comunes que faciliten el acceso o movilidad de personas con discapacidad.
3. El voto a favor de un tercio de los propietarios para instalar elementos comunes para el acceso a servicios de telecomunicación, colocar sistemas de energía solar o de acceso a nuevos suministros energéticos colectivos.

Por su parte, la unanimidad solamente se precisa para adoptar acuerdos muy concretos como la modificación de cuotas de participación o para la creación de otras nuevas.

 

Cambios en el edificio que no guarden la estética

En caso de que un vecino haga un cambio que no guarde la estética del edificio sin haberlo notificado antes, la comunidad de propietarios puede solicitarle que revierta la situación a su estado original. 

Si el vecino hace caso omiso a dicha petición, la comunidad podrá iniciar acciones legales para que judicialmente se le obligue a ello.

Últimas modificaciones de la ley de propiedad horizontal

La ley de propiedad horizontal se constituye el 21 de julio de 1960 y desde entonces se han realizado nueve reformas en su texto. La más importante tuvo lugar el 8 de abril de 1999 mediante una iniciativa que se llevó al Congreso de los Diputados con más de 832.000 firmas de apoyo.

La última se ha realizado mediante la ley 10/2022, de 14 de junio, cuyo motivo principal radica en la antigüedad de las viviendas en general con el objetivo de impulsar obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética del edificio o a la implantación de fuentes de energía renovable de uso común.

Los acuerdos en relación con tales obras se adoptarán por mayoría simple, así como para la solicitud de ayudas y financiación que sean necesarias para su desarrollo. El coste de dichas obras o actuaciones, y el pago de importes que se precisen para cubrir los préstamos o financiación que se hayan concedido, serán considerados gastos generales de la comunidad.

¿Puede desaparecer la propiedad horizontal de un edificio o comunidad?

El artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal determina que el régimen de propiedad horizontal puede desaparecer por:

• La destrucción del edificio, salvo pacto en contrario.
• La conversión del edificio en propiedad o copropiedad ordinarias mediante acuerdo adoptado por los propietarios.

Derechos de las personas con discapacidad en la comunidad de vecinos

El artículo 10 apartado 1º letra b) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que las comunidades de propietarios con carácter obligatorio y sin acuerdo previo de la junta de propietarios están obligadas a realizar las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso de los elementos comunes adecuado a sus necesidades, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior.

En este sentido, serán las personas discapacitadas (con un grado de discapacidad superior al 33%, debidamente acreditado), así como los mayores de 70 años quienes puedan promover la supresión de barreras arquitectónicas.

No obstante, los propietarios no tienen la obligación de pagar el importe de estas obras si, tras descontar las subvenciones o ayudas públicas, el importe excede las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Las obras se deben seguir realizando, pero su coste, más allá de las citadas mensualidades, será asumido por quienes las hayan requerido.

Por lo tanto, sí que se precisa acuerdo de la comunidad de propietarios si las obras o actuaciones exceden de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de estas.

Lo primero sería dirigir un escrito a la comunidad de propietarios solicitando la obra en sí. No obstante, es conveniente plantear el asunto desde el inicio de forma adecuada, por ejemplo, mediante el fraccionamiento de los importes de las obras, para evitar que el límite cuantitativo de las doce mensualidades fijado en el artículo 10.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal, impida que se haga la obra que se precisa.

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Referencias legales:

• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal
• Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil
• Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales
   

María Lucila Rodríguez Abogada experta en Derecho Inmobiliario