Ley de arrendamientos urbanos y traspaso, ¿es posible?
13 Julio 2023
Nuestros abogados expertos de Legálitas analizan en profundidad la figura del traspaso en la Ley de Arrendamientos Urbanos. ¡Sigue leyendo!
¿Qué es la Ley de arrendamientos urbanos?
La Ley de arrendamientos urbanos regula el régimen jurídico de los arrendamientos urbanos, tanto los que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda, como puede ser el arrendamiento de local.
La ley vigente es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con las modificaciones realizadas por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler y el Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
No obstante, estas modificaciones no han afectado en ningún aspecto al traspaso ni tampoco a la cesión del contrato de arrendamiento o al subarrendamiento.
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¿Contempla la posibilidad de traspaso de local?
La Ley de Arrendamientos Urbanos no contempla la posibilidad de traspaso, como tal o al menos como se conoce popularmente. En realidad, lo que hace es regular las figuras de cesión del contrato y subarriendo en el artículo 32.
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¿Qué diferencia hay entre subarriendo de local y cesión?
La diferencia entre estas dos categorías es la siguiente:
- En el subarriendo subsisten el arrendador y el arrendatario, apareciendo una nueva figura: el subarrendatario que se subroga en total o parcialmente los derechos y obligaciones del inquilino. El subarrendamiento puede ser total o parcial.
- En la cesión del contrato desaparece el arrendatario original, ocupando su puesto un nuevo arrendatario. En la práctica, esta figura viene en cierta medida a sustituir al antiguo traspaso, si bien se ha eliminado la obligatoria participación del propietario en el importe de la transmisión.
De este modo, cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar parcial o totalmente la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, siempre que no este prohibida esta posibilidad en el contrato. Si el contrato no recogiera nada al respecto se podrá realiza tanto el subarrendamiento como la cesión.
La ley permite regular a las partes de común acuerdo las condiciones del subarrendamiento o cesión. Si no se hubiera prohibido por contrato o fijado otras condiciones, el arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 por 100 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
No se considera cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
Tanto la cesión del contrato como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se hubieran concertado.
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¿Cuáles son los requisitos y condiciones para que se pueda aplicar esta ley?
Cuando en la finca o local arrendado se ejerza actividad empresarial o profesional, se aplicará lo pactado en el propio contrato por las partes. Si nada se hubiera pactado por las partes, y no se hubiera prohibido el subarrendamiento o cesión en el propio contrato, se podrá realizar cualquiera de estas acciones de acuerdo al artículo 32 de la Ley.
Es recomendable contar con el mejor asesoramiento legal a la hora de considerar el subarriendo o la cesión del contrato. Un profesional con experiencia podrá guiar al arrendatario en el proceso, asegurándose de que se cumplan todos los requisitos legales y se protejan los derechos de todas las partes involucradas.
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En conclusión, aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos no menciona específicamente el traspaso, ofrece alternativas legales como la cesión del contrato y el subarriendo. Estas opciones brindan flexibilidad a los arrendatarios para compartir el inmueble o transferir sus derechos a terceros. Sin embargo, es esencial que no esté prohibido por contrato, cumplir con los requisitos legales, realizar las notificaciones correspondientes y buscar el asesoramiento adecuado para asegurar el cumplimiento de la ley y proteger los intereses de todas las partes involucradas.
Sandra de la Fuente | Abogada de Legálitas
Referencias legales:
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: Artículo 4.3
Artículo 32 Cesión del contrato y subarriendo
