Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos

El 6 de junio de 2013 entró en vigor la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tras ser publicada el 5 de junio de 2013 en el Boletín Oficial del Estado. Entre las modificaciones introducidas destacan:

• Reducción de los plazos de duración del contrato. En los nuevos contratos la renovación obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario pasa de cinco a tres años y si al término de dicho plazo, no hay comunicación por parte de ninguno de los dos con al menos 30 días de antelación, el contrato se prorrogará automáticamente por un año más, no por tres como en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994. Es decir, que el límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento se reduce a la mitad.

• Flexibilización del mercado del alquiler. La actual reforma trata de preservar el equilibrio entre los intereses del arrendador y el arrendatario. Así, por un lado se garantiza que el arrendador pueda recuperar su vivienda en determinados casos de necesidad para él o su familia, con sólo avisar con dos meses de antelación, aunque no esté previsto en el contrato, siempre que haya transcurrido un año de duración del contrato. Y por otro, se permite que el arrendatario a los seis meses pueda desistir del contrato, con un preaviso de 30 días y sin abonar indemnización alguna, aunque se podría pactar esta.

• Mejora de la seguridad jurídica. Con esta reforma, si el contrato no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad, el inquilino dejará la vivienda en caso de que cambie de manos o el dueño la pierda, por ejemplo, por impago de la hipoteca. Antes el nuevo propietario o el banco continuaban con el inquilino hasta la finalización del contrato. En cambio, una vez inscrito el derecho del arrendatario, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita), pues el tercero adquirente tendrá que respetar el contrato.

• Agilización del procedimiento de desahucio. Esta reforma plantea que el secretario judicial, en lugar del juez, fije fecha de lanzamiento si el inquilino no se opone o paga en diez días. Esto se ha traducido por desahucio exprés. El atasco de los juzgados de las grandes ciudades evitará tal rapidez. Siempre que así se señale en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa. Una vez cancelada la inscripción del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución, lo que implica la restitución del inmueble a su propietario.

• Priorización de la voluntad de las partes en el marco de la Ley (aplicable a contratos futuros). Se fortalece la libertad de pactos entre las partes. Por un lado, las partes podrán pactar la actualización de la renta que ahora se realiza con arreglo al IPC. Y por otro, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente que ahora es un derecho irrenunciable del arrendatario en contratos de duración inferior a 5 años.