Huelga de alquileres: ¿Hay protección para inquilinos vulnerables?

El Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid realizó el pasado domingo un llamamiento a la huelga para dejar de pagar el alquiler de la vivienda ante la escalada de los precios. Ante esta posibilidad, Legálitas analiza si se puede dejar de pagar la renta mensual de alquiler, qué derechos tienen aquellos inquilinos que se consideran vulnerables y en qué momento puede un propietario interponer una demanda por desahucio.

¿Se puede dejar de pagar el alquiler? 

No, la única excepción para dejar de pagar el alquiler es la que aparece en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Hace referencia a que el inquilino tenga que desalojar temporalmente la casa por inhabitabilidad derivada de obras de conservación o de obras acordadas por la autoridad competente. En estos casos, el inquilino puede optar por desistir el contrato sin penalización alguna o suspender el contrato paralizando el plazo de duración y la obligación de pago de la renta. 

Conoce en este artículo todo lo que debes saber sobre los desahucios.

¿Cómo se debe notificar al propietario que vamos a dejar de pagar el alquiler? 

Solamente en el supuesto mencionado anteriormente, se debe hacer mediante un requerimiento fehaciente (burofax) instándole a que solucione los problemas de inhabitabilidad para regresar a la vivienda arrendada. 

¿En qué casos un inquilino puede declararse en una situación vulnerable? 

Conforme al artículo 447 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el juzgado para apreciar la situación de vulnerabilidad económica podrá considerar que la suma del importe de la renta, si se trata de un juicio de desahucio por falta de pago, más el de los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones suponga más del 30% de los ingresos de la unidad familiar y que el conjunto de dichos ingresos no alcance:

a) Con carácter general, el límite de 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).

b) Este límite se incrementará en 0,3 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,35 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental o en el caso de cada hijo con discapacidad igual o superior al 33 por ciento.

c) Este límite se incrementará en 0,2 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar o personas en situación de dependencia a cargo.

d) En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en la letra a) será de 5 veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

A estos mismos efectos, el tribunal para apreciar la vulnerabilidad social podrá considerar el hecho de que, entre quienes ocupen la vivienda, se encuentren personas dependientes de conformidad con lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 2 de la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia, víctimas de violencia sobre la mujer o personas menores de edad.

Conoce los derechos y obligaciones de un contrato de alquiler.

¿Qué protección tiene un inquilino vulnerable? 

Si el inquilino es vulnerable, se deben buscar soluciones u alternativas habitacionales y como medida de protección al inquilino se suspende temporalmente el procedimiento de desahucio que haya podido iniciar el propietario.

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¿Y qué opciones tiene el propietario si el inquilino no le paga el alquiler?

Debe enviarle un requerimiento (burofax con acuse de recibo y certificación de texto) reclamándole la deuda y avisándole de acciones judiciales si no abona la renta. 

Si el arrendatario no paga, pero continúa ocupando el inmueble, el propietario podrá interponer una demanda de desahucio por falta de pago renta y reclamación de cantidades. 

Si el arrendador deja esperar un mes entre el requerimiento y la presentación de la demanda, haciendo constar todo ello en la demanda, podrá solicitar que el inquilino no tenga la posibilidad de pagar toda la deuda arrendaticia y paralizar el desahucio.

¿Cuántos meses se debe dejar de pagar el alquiler para que se considere impago? 

El arrendador puede iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago en el momento en que exista un impago de renta del alquiler, ya que no se específica un mínimo de mensualidades. 

¿El propietario puede interponer al inquilino una demanda de desahucio? 

Sí, siendo necesaria la intervención de abogado y procurador. En la demanda se puede solicitar la resolución del contrato, las rentas debidas acumuladas hasta el desalojo y las costas del juicio. 

Una vez se admite la demanda por el juzgado se indica la posible fecha para el juicio y para el lanzamiento o desalojo forzoso del inquilino. Al inquilino se le notifica la demanda y documentación anexa a la misma y se le concede un plazo de 10 días para abonar la deuda, desalojar voluntariamente u oponerse a la demanda.

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¿Y si el propietario es un gran tenedor?

Conforme a la Ley de Vivienda, gran tenedor se considera a la “persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”. 

Esta ley permite a las Comunidades Autónomas modificar los requisitos para ser gran tenedor. Así en Cataluña, en las zonas de mercado tensionado, se considera gran tenedor a los titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial. 

Si el arrendador es un gran tenedor, al presentar la demanda de desahucio, tiene obligatoriamente que acreditar si el inquilino demandado es o no vulnerable. Para ello, debe presentar un informe de servicios sociales que indique que esa persona no se encuentra en situación de vulnerabilidad. Si el inquilino es vulnerable, el juzgado solo admite la demanda de desahucio si el gran tenedor demuestra haberse sometido a un procedimiento de conciliación con el arrendatario. 

Principales novedades de la nueva Ley de Vivienda.

Referencias legales:

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil

Tomás Felipe de Pedraza Abogado experto en Derecho Inmobiliario