Contratos de alquiler y compraventa durante el estado de alarma

Actualizado el 1 de abril de 2020.

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El Gobierno ha publicado un nuevo decreto (RDL11/2020 de 31 de marzo) por el cual se aprueban las medidas para paliar los efectos del estado de alarma y que afectan directamente a los contratos de arrendamiento.

¿Qué ocurre con los alquileres?

Los inquilinos afectados por la crisis del coronavirus, y directamente por las medidas del estado de alarma, van a poder solicitar a sus propietarios retrasos en el pago de las rentas y prorroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Las medidas aprobadas, son en todo caso para personas en situación de “vulnerabilidad económica” como consecuencia de la crisis derivada del COVID-19.

Contratos de alquiler de vivienda
En los casos de arrendamiento de vivienda, las medidas adoptadas son distintas en función de las condiciones que tenga el propietario del inmueble.

I.    Propietarios con menos de 10 viviendas en propiedad

En estos casos, hará falta un acuerdo entre propietario e inquilino para el retraso en el pago de las cuotas. El inquilino podrá pedir un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, el cual deberá ser aceptado por el propietario. Ante la propuesta por parte del inquilino, el propietario tendrá un plazo de 7 días para comunicar su decisión, o proponer, en su caso, otras alternativas.

El Decreto establece que, si entre las partes no se llegase a un acuerdo, el inquilino en situación de necesidad tendrá derecho a solicitar, desde la entrada en vigor del decreto y durante un mes, préstamos sin intereses, o ayudas, al Estado directamente. El Gobierno ha anunciado el lanzamiento de una línea de créditos que concederá el Instituto de Crédito Oficial, y ante el cual, los inquilinos en situación de vulnerabilidad económica podrán pedir un préstamo sin intereses, a devolver en 6 años, prorrogable hasta 10 años, y que cubrirán un máximo de seis meses de alquiler.

Si la situación de vulnerabilidad es tal que el inquilino tampoco pueda afrontar la devolución de esos préstamos, el Estado entonces ha anunciado que les concederá ayudas directas.

II.    Propietarios con más de 10 viviendas en propiedad: “Gran Tenedor”

El Gobierno se ha centrado también en implantar medidas específicas para los casos en los que el propietario del inmueble sea a vez propietario de más de 10 viviendas. En esos casos, se considera que el propietario es “Gran tenedor”, y por tanto se entiende que podrán hacer un esfuerzo mayor, por lo que se verán obligados a elegir entre:

•    Conceder una moratoria a su inquilino, que éste deberá devolver en el plazo de tres años.
•    Una reducción del 50% de la renta.

Ambas opciones serán aplicables durante el tiempo que dure el estado de alarma, y las mensualidades siguientes si ese plazo fuera insuficiente para recuperarse de las situaciones de vulnerabilidad, con un máximo de cuatro meses.

Ahora bien, ¿qué se considera vulnerabilidad económica? El Gobierno ha considerado que podrán considerarse como tal a:
-    Personas en situación de desempleo
-    Trabajadores que hayan sido objeto de Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE).
-    Trabajadores que hayan tenido que reducir su jornada para hacer frente a cuidados de personas vulnerables.
-    Empresarios que hayan sufrido una pérdida sustancial de ingresos.

Que cumplan los siguientes requisitos:

• Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no alcance con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM). Pudiéndose incrementar si tienen hijos, mayores a su cargo y en caso de que algún miembro de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33%.

• Y que la renta arrendaticia más los gastos y suministros básicos de alquiler resulten superiores o iguales al 35% de los ingresos netos que perciban el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Es importante tener en cuenta que, no se entenderá, salvo excepciones, que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar, sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España.

No obstante, podrían considerarse dentro del supuesto de vulnerabilidad social económica si son propietarios únicamente sobre una parte alícuota de la vivienda, y esta se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento.

O, por ejemplo, si se puede acreditar que, aun siendo titulares de una vivienda, no pueden disponer de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.
 

Medidas adicionales a tener en cuenta

Prórroga de contratos de arrendamiento

Muchos de nuestros clientes nos han llamado en los últimos días preocupados ante el vencimiento de sus contratos de alquiler. Dada la situación, la entrega de la posesión de una nueva vivienda, firma de contratos, entrega de llaves, o incluso una mudanza, se hace imposible.  Por ello, se ha reculado e incluido en el RD, prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler.

Esta prórroga no es automática, los inquilinos deberán solicitarla desde la entrada en vigor del decreto, y hasta dos meses después de la finalización del estado de alarma, por un plazo máximo de seis meses, durante los cuales seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

Ahora bien, esta prórroga deberá ser aceptada en cualquier caso por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos

Así mismo, se ha regulado la posibilidad de solicitar la suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento. Para que pueda aceptarse dicha suspensión, el arrendatario deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones vulnerabilidad económica anteriormente descrita, acompañando toda la documentación que acredite dicha circunstancia. Será el Letrado de la Administración de Justicia quien, si entendiera que concurre dicha situación de vulnerabilidad económica alegada, lo comunicará los servicios sociales y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto del lanzamiento.

Así mismo, en el caso de que no estuviese señalada la fecha de lanzamiento, se podrá suspender el procedimiento de desahucio, si el Letrado de la Administración de Justicia entendiera, atendiendo al informe de los servicios sociales, que concurre una situación de vulnerabilidad económica por parte del arrendatario. Las medidas propuestas por los servicios sociales competentes deberán ser adoptadas por un periodo máximo de seis meses. 

El RD también regula la posición de los arrendadores, quienes pueden seguir iniciando los procedimientos de desahucios, y podrán, en cualquier caso, alegar también que se encuentran en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.

Qué ocurre con los contratos de compraventa o arras

Las firmas de las escrituras públicas de compraventa e hipotecas están siendo suspendidas. En el fondo, el vendedor se ve imposibilitado para poder cumplir con la obligación de venta.

En cierto modo, podríamos llegar a pensar que hasta qué punto no nos encontramos ante una situación de fuerza mayor, que impide formalizar la escritura pública de compraventa, al estar suspendida las firmas de las escrituras públicas, ya sean de la propia compraventa o la de las hipotecas que suponen la financiación necesaria para el pago del precio pactado. Dada la situación lo oportuno sería llegar a acuerdos entre partes firmado prórrogas de los plazos acordados para la firma de la escritura de compraventa.

El pasado 15 de marzo de 2020 se dictó una instrucción sobre la adopción de medidas que garanticen la adecuada prestación del servicio público notarial, acordadas por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en coordinación con el Consejo General del Notariado. En base a la misma, se señala que solo será obligatorio atender por los Notarios aquellas actuaciones de carácter urgente, así como las que determine el Gobierno. El notario se abstendrá de citar a interesados para actuaciones que no revistan carácter urgente. Sólo podrían firmarse aquellas operaciones que sean urgentes en función de sus circunstancias concretas, lo que deberá tratarse con la notaría para que valore y así lo considere.

Es importante conocer que los ciudadanos no pueden presentarse en la notaría sin que previamente se les haya citado, por lo que antes deberán contactar mediante email o llamada de teléfono. De asistir presencialmente por su cuenta, no existe obligación por parte del notario de ser recibidos sin que se les haya dado cita previa.

No obstante, hay que ser prudentes, pues todo está sujeto a cambios según evolucione una situación que puede prolongarse por un tiempo considerable y que sea objeto, nada descartable, de implantación de nuevas medidas que el Gobierno pudiera adoptar.

En este momento, la situación es más que cambiante, y es posible y probable que el Gobierno se vea obligado a ir adoptando medidas que den solución a estos problemas jurídicos, por lo que, en un corto plazo, algunas de las cuestiones anteriores podrán quedar reguladas.

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