Consideraciones a tener en cuenta en el contrato de arrendamiento de vivienda habitual

I. DURACION DEL CONTRATO

El 6 de junio de 2013 entró en vigor la Ley 4/2013, de 4 de Junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, de 24 de noviembre, cuyo objetivo principal es promover y flexibilizar el mercado del alquiler de viviendas, siendo cuatro los textos legales aplicables: el Texto Refundido de la LAU 1964, el RDL 2/1985, la propia LAU 29/1994 antes de la reforma y la LAU 29/1994 ahora reformada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, siendo el criterio de aplicación la fecha del contrato de arrendamiento, toda vez que, a las citadas normas, no se les reconoce carácter retroactivo.

Son varias las modificaciones contenidas en la nueva regulación, siendo las más importantes:

La duración mínima del arrendamiento de vivienda habitual se reduce de cinco a tres años.- La duración del arrendamiento se podrá pactar libremente por las partes. Ahora bien, si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de la prórroga, su voluntad de no renovarlo.

Además se modifica la prórroga tácita, que pasa de tres a un año. Así, si llegada la fecha del vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo tres años, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará durante un año más.

Clausula de necesidad

Respecto a la facultad del arrendador de recuperar la vivienda para destinarla a vivienda permanente, el Legislador mantiene los supuestos de necesidad reconocidos en la anterior Ley, pero no exige que en el contrato deba especificarse las posibles causas de forma expresa, bastando con que haya transcurrido el primer año del contrato y el arrendador curse preaviso al arrendatario con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que vaya a utilizar la vivienda.

Desistimiento

Se permite al arrendatario desistir del contrato transcurridos seis meses, siempre que lo comunique con una antelación mínima treinta días. Las partes podrán pactar en este supuesto que el arrendatario deba indemnizar a arrendador con un importe equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Siendo que los períodos inferiores añ año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

II. RENTA

Las partes quedan facultadas para actualizar libremente la renta según su criterio. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios del consumo. La renta únicamente podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.

III. ADQUISICION DE LA VIVIENDA ARRENDADA

Se permite pacto de renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

La Inscripción en el Registro no es obligatoria, pero será necesaria para que los arrendamientos concertados surtan efecto frente a terceros.

IV. IMPAGO DE RENTA

El Legislador abre la puerta a la creación de un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Este Registro tiene como finalidad ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento

Por último, la Ley excluye específicamente los arrendamientos temporales con fines turísticos, que serán será regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación.

Referencia legal

• Art. 9, art. 17, art. 25, art. 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos