Comunidad de Propietarios: Derechos y obligaciones de los propietarios

El art.9 de la Ley de Propiedad Horizontal comienza su enunciado diciendo: "son obligaciones de cada propietario", pero no es la única norma legal que regula estas obligaciones, también en otros artículos de la Ley de Propiedad Horizontal encontramos mandatos dirigidos a los copropietarios.

Podemos hacer siguiente enumeracion:

1.  Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
2. Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
3.  Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
4. Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
5. Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
6.  Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.
7.  Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
8.  Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
9. Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Se distinguen también otras dos obligaciones establecidas en el art.7.2 LPH

• No realizar en los elementos comunes alteración alguna.
• Comunicar sin dilación la necesidad de reparaciones urgentes al administrador (si no lo hay, al presidente).

Se establece una importante limitación al derecho de propiedad a los particulares permitiéndoles únicamente realizar aquellas actividades que no sean dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres.

Para determinar cuáles son las actividades a las que se está haciendo referencia es preciso recurrir a diversas leyes y principios generales, así como a la jurisprudencia, la ley no las enumera expresamente. A modo de ejemplo podemos mencionar ruidos de fiestas, música alta,  olores, mal uso de los sótanos de garaje almacenado enseres, mascotas, etc. La sanción que se establece para el incumplimiento de esta obligación es ciertamente importante, pudiendo alcanzar hasta tres años de privación de la utilización del piso si el juez estimase la demanda que ponga la comunidad frente al vecino molesto.

En relacion a los derechos, se permite el establecimiento para cada Comunidad de unas normas específicas para regular el ejercicio del derecho de propiedad en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos, locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones (art.5 LPH), por ejemplo, horarios de piscina, canchas de tenis, acceso de invitados, sala de reuniones o fiestas de cumpleaños, exención de determinados gastos de servicios o instalaciones por locales o garajes si no hacen uso de ellos o no tiene acceso.

Esta normativa propia, en tanto en cuanto no incurra en las prohibiciones establecidas en la LPH, será de obligado cumplimiento para todos los copropietarios y por tanto una fuente de obligaciones para ellos, ya sean de contenido positivo o negativo.

No afectará a terceros adquirentes si no se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad, a no ser que se demuestre que la conocían en el momento de la adquisición.

Para regular los detalles de convivencia y la adecuada utilización de los servicios, se permite que cada Comunidad establezca sus propios reglamentos, que no podrán ir ni en contra de la LPH ni de los estatutos. (art.6 LPH). 

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