Como propietario, ¿puedo recuperar mi vivienda alquilada cuando la necesite?

En el departamento de Inmueble, una consulta bastante repetida a los abogados de Legálitas viene por parte de los propietarios de una vivienda que la tienen alquilada: ¿puedo rescindir el contrato de alquiler y recuperar la vivienda para otros usos? 

En ocasiones, los planes cambian y, a pesar de haber puesto en alquiler una casa o piso, es posible que el casero quiera cancelar ese contrato y usar la vivienda por necesidad. ¿Qué derechos tiene el inquilino y cuáles el casero en este caso?

Para poder contestar a esta cuestión, debemos dirigirnos al artículo 9.3 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, centrándonos en la última redacción, vigente desde el 6 marzo de 2019. Por tanto, esto aplica únicamente a todos los contratos firmados a partir de la entrada en vigor.

¿Es posible recuperar la vivienda arrendada por el arrendador?

En primer lugar, debemos saber que sí, es posible recuperar la vivienda arrendada, pero siempre que se den unos requisitos y por unas determinadas causas que pasamos a analizar a continuación.

¿Quién puede ejercitar el derecho a recuperar la vivienda?

No solo el propietario puede pedir la vivienda, sino también sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Hay que destacar que el propietario y arrendador siempre debe ser una persona física, nunca una persona jurídica.

Condiciones para poder recuperar la vivienda alquilada

Además, existen otras condiciones que deberemos tener en cuenta para, como caseros, recuperar el piso o casa alquilados:

• El contrato deberá estar en prórroga forzosa y debe de haber transcurrido el primer año de duración. La prórroga forzosa es aquella que tiene lugar hasta que se cumple el plazo mínimo establecido, que desde la reforma indicada es de 5 años
• Este derecho debe constar expresamente en el clausulado del contrato.  Esta es la gran diferencia que tenemos con la anterior redacción de este precepto que estuvo vigente del 6 de junio de 2013 al 5 de marzo de 2019 es la necesidad de que conste expresamente en el contrato, por lo que actualmente si no se hace constar en el contrato no podrá alegarse por el arrendador, pese a que necesite la vivienda.
• Obligación de notificar de manera fehaciente al arrendatario con dos meses de antelación, no aceptándose la mera indicación de necesidad, dado que la Ley indica que se debe especificar la causa de necesidad y la jurisprudencia ha venido perfilando esta comunicación, al indicar que se debe identificar a la persona que necesita la vivienda y la causa de la necesidad cierta y acreditada. El arrendatario en este caso deberá abandonar la vivienda en ese plazo, salvo que medie otro acuerdo entre las partes.

En este punto, pudiera acontecer que por el arrendatario se aceptara y entregara la vivienda o que habiendo sido notificado y cumplidos requisitos no la entregue, pasando a analizar ambos.

• Para el caso de que se entregara la vivienda por el arrendatario el arrendador o personas autorizadas, es decir, familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, disponen de 3 meses para proceder a residir en la misma. De no hacerlo, el inquilino, en el plazo de 30 días, puede optar por:

a) Pedir que se le restituya en la vivienda con las mismas condiciones que antes y por un plazo máximo de hasta 5 años, abonándole por daños y perjuicios el coste que le hubiera supuesto el desalojo de la vivienda.

 b) Solicitar la indemnización de un mes por cada año que faltara hasta completar los 5 años de duración del contrato que se extinguió por esta causa.

Todo ello, salvo que el motivo de no ocupar la vivienda por parte del arrendador fuera debido a fuerza mayor.

• Para el caso de que el inquilino no entregara de manera voluntaria la vivienda, el propietario podrá interponer el procedimiento de desahucio por necesidad de la vivienda, procedimiento que terminará, salvo acuerdo en sede judicial, por Sentencia que estime dicha necesidad para el caso de ser cierta y acreditada, si bien, como antes se apuntaba, este motivo de resolución es examinado de manera pormenorizada por los Juzgados, quedando la prueba presentada a la valoración de los Magistrados. De no acreditarse o no ser cierta la necesidad, se desestimará la demanda interpuesta.

¿Qué motivos puedo alegar para ejercitar este derecho de resolución por necesidad de la vivienda?

Pues bien, la Ley de Arrendamientos Urbanos no indica motivos tasados, sino que existen muchos: estudios de los hijos en esa localidad acreditando esto con la matrícula, separación del matrimonio necesitando disponer de esa vivienda, pudiendo probar esto con la Sentencia o el Convenio Regulador, necesidad de venta de otra vivienda en propiedad, aportando escritura de venta…

No obstante, a pesar de existir muchos motivos, lo que debemos tener claro es que estos siempre deben ser alegados y acreditados.

Lourdes Ortiz Sierra, abogada | Legálitas

Referencias legales

• Art 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos