¿Cómo alquilar un piso o una vivienda? Claves

El inicio de septiembre es sinónimo de vuelta a la rutina y también a la universidad, lo que para muchos estudiantes conlleva la búsqueda de un piso de alquiler. Un trámite cada vez más complicado por los precios y los requisitos solicitados, pero ¿qué puede exigir el propietario al inquilino de una vivienda?

Repasamos las cuestiones más importantes que debe tener en cuenta los inquilinos al alquilar una vivienda, si es legal pagar por visitar un piso o qué documentos bancarios (aval, movimientos, etc.) o fianza puede exigir el arrendador. 

¿Es legal cobrar por hacer una visita al piso de alquiler?

En los contratos de vivienda habitual o permanente del inquilino, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo de la parte arrendadora. Todo ello al amparo del artículo 20 de Ley de Arrendamientos Urbano, conforme a la modificación efectuada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la Vivienda. 

En cambio, los contratos de uso distinto a vivienda habitual o aquellos que sean de temporada, se rigen por la libertad de pactos entre las partes. 

¿Qué documentos puede exigir el arrendatario al inquilino al alquilar una vivienda?

Los documentos que puede pedir el propietario a la hora de formalizar un alquiler son, por un lado, el documento de identificación del interesado como el DNI o el permiso de trabajo y/o residencia, y, por otro lado, la documentación que verifique la capacidad económica del futuro inquilino (nóminas, contrato de trabajo, etc.).

Penas por falsificar una nómina para alquilar una vivienda. 

¿Cuál es el importe máximo de fianza y mensualidades que se puede pedir?

La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la exigencia y prestación de una fianza equivalente a un mes de renta y el pago de dicha fianza deberá realizarse en metálico. Cuando finalice el contrato de alquiler, el importe tendrá que ser devuelto al arrendatario trascurrido un mes desde que se hayan entregado las llaves de la vivienda. 

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, permite pactar una garantía adicional a la fianza, que en ningún caso podrá exceder de dos meses de renta. 

¿Es legal que se solicite al futuro inquilino un aval del padre o la madre para alquilarle un inmueble? ¿Y sus movimientos bancarios?

El arrendador sí puede solicitar un aval bancario o fiador personal en garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. Sin embargo, pedir los movimientos bancarios ya no es tan correcto puesto que, para justificar su capacidad económica, se puede hacer con otra documentación como la nómina o última declaración de la renta. 

Conoce los derechos y obligaciones de un contrato de alquiler.

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¿Cuál es la duración mínima y máxima que puede tener un contrato de alquiler?

Se debe distinguir entre los contratos de uso distinto a vivienda habitual o de temporada que se rigen por la voluntad de las partes y los contratos de vivienda habitual o permanente que tienen una regulación obligatoria por la Ley de Arrendamientos Urbanos. 

En el caso de los contratos de estudiantes, hay casos en los que firman contratos de vivienda habitual (larga duración) y otros en los que firman contratos de temporada (solo para la duración del curso universitario o académico). 

En los contratos de vivienda habitual es válido un contrato de larga duración (siempre que no sea indefinido). Cuando el plazo de duración fuese inferior a 5 años (si el dueño es persona física) o 7 años (si el dueño es persona jurídica) llegada la fecha del vencimiento del contrato, este se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esta duración, salvo que el inquilino manifieste al propietario (con al menos 30 días de antelación a la fecha de extinción), que no tiene la intención de continuar en la vivienda alquilada.

Así, el arrendador estará legalmente obligado a prorrogar el contrato de arrendamiento hasta que la duración del mismo alcance los 5 años (persona física) o los 7 años (persona jurídica). No obstante, transcurrido este plazo de prorroga legal, el propietario podrá negarse a renovar el contrato siempre lo preavise al inquilino con cuatro meses de antelación.

Si no se produce este aviso previo de extinción, el contrato de arrendamiento se prorroga por otros 3 años más salvo que sea el inquilino no desee renovarlo. 

Transcurridas las prórrogas de 5 y 3 años, si ninguna de las partes comunica la resolución contractual, operaría la tácita reconducción del Código Civil, es decir, se renovaría de año en año o de mes en mes dependiendo si la renta está fijada mensual o anual.

Habitación en piso compartido: contrato de alquiler de una vivienda entre varios ¿Cómo se debe formalizar?

Aunque se puede celebrar contratos individuales independientes con cada arrendatario, también se puede formalizar un único contrato de arrendamiento entre todos los inquilinos y la propiedad que puede ser temporal si es por un único curso escolar o bien de vivienda habitual, cuando la finalidad de este sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios.

En este sentido, no es necesario pacto expreso de solidaridad cuando del contenido del contrato se evidencia que esa es la voluntad de los contratantes. Por ejemplo, si hay unidad de renta pactada no es necesario que el contrato contemple la distribución de la vivienda de forma que su uso se presente como único e indivisible.

Igualmente, es posible establecer normas o limitaciones en lo que al uso de las zonas comunes de la vivienda se refiere cuando esta se alquila a varias personas. También puede implantar el arrendamiento de una habitación de derecho de uso de cocina o baño, por ejemplo. Una condición importante que incluir sería la relativa a las visitas recibidas, de forma que no se perjudique o limite el uso que los otros inquilinos puedan hacer de dichas zonas.

También es aconsejable disponer una cláusula en la que se indique la obligación de no realizar actividades molestas o dañosas para el resto de la finca y, en su caso, incorporar todas aquellas normas que pudieran existir para el uso de elementos o zonas comunes. Si la propiedad cuenta con piscina, pistas deportivas o plazas de garaje, el propietario establecerá las normas y límites de uso.

¿Son válidos los contratos de arrendamiento verbales?

Los contratos de alquiler celebrados de palabra son válidos ya que no requieren de forma alguna. Sin embargo, resulta conveniente destacar la necesidad de reflejar y dejar constancia por escrito de los pactos y acuerdos adoptados con el fin de evitar problemas futuros. Tanto arrendador como arrendatario pueden solicitar la formalización del contrato para que el acuerdo tenga la mayor eficacia posible. 

¿Se puede pagar el alquiler del piso por bizum o en efectivo? 

Conforme a la nueva Ley de Vivienda, el pago se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.

¿Se puede repercutir el seguro de hogar al inquilino?

En caso de rescindir el acuerdo, ¿con cuánto tiempo se debe dar el aviso?

En contratos de vivienda habitual, el inquilino deberá preavisar al propietario con al menos un mes de antelación, debiendo de hacerlo a partir del sexto mes de vigencia, periodo que es obligatorio para el arrendatario. Sin perjuicio del preaviso de un mes, se puede pactar una penalización de un mes de renta por año pendiente por cumplir y en caso de períodos de tiempo inferiores al año darían lugar a la parte proporcional de la indemnización.

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Si se va uno de los inquilinos, ¿el resto debe hacerse cargo del precio que pagaba esa persona hasta que haya un sustituto o no tienen obligación de pagarlo?

Si todos los inquilinos firmaron el contrato de arrendamiento todos ellos son responsables solidarios del pago de la renta, así como de las obligaciones legales contractuales, salvo pacto en contrario. 

Conoce qué derechos tienes al alquilar una habitación de estudiantes.

¿Puede el inquilino subalquilar alguna habitación de la vivienda?

El inquilino en ningún caso podrá subalquilar ni total ni parcialmente la vivienda arrendada sin el permiso del propietario. La normativa vigente recoge la posibilidad de subarrendar el inmueble únicamente de forma parcial y por escrito si así lo permite el arrendador.

Referencias legales:

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Tomás Felipe de Pedraza Abogado experto en Derecho Inmobiliario