Cinco aspectos legales que debes conocer en la compraventa de una VPO

Compra y venta de VPO

El mercado inmobiliario parece que vuelve a estar en auge y entre las viviendas en venta nos encontramos con una bicefalia: viviendas nuevas VS viviendas de segunda mano. El precio más asequible de las VPO hace que muchos compradores se decanten por este tipo de vivienda, ya sea nueva o de segunda mano. Pero en la compra o venta de una VPO de segunda mano hay que tener en cuenta ciertos factores legales que se deben cumplir para la formalización de la operación.

• Las Viviendas de Protección Oficial tienen un precio máximo de venta, que no se podrá superar. Según en la Comunidad Autónoma que nos encontremos y la zona de esta donde se encuentre el piso, existirá un precio máximo de venta, pero no un precio mínimo exigible.
• Para proceder a la venta de una VPO, debemos tener en cuenta que existe una limitación de disposición que afecta a las viviendas que tienen concedido un préstamo con financiación cualificada que tiene como principal condición que “no podrán transmitirlas ínter vivos ni ceder su uso por ningún título, durante el plazo mínimo de 10 años desde la fecha de la formalización de la adquisición”. Esto quiere decir que para vender una VPO sin haber pasado 10 años de su compra, el propietario no podría vender ni alquilar dicha vivienda si no devuelve las ayudas y cancela el préstamo de financiación cualificada.
• Para proceder a realizar una compraventa de una vivienda de VPO, el vendedor debe, además de todo lo anterior, solicitar una autorización de venta a la Comunidad Autónoma donde se encuentre la vivienda. Sin esta autorización, no se podría vender.
• Pese a que son varios los requisitos que debe cumplir un comprador de vivienda protegida nueva, para segundas y posteriores transmisiones, los requisitos normalmente demandados por las comunidades autónomas es destinar esta a vivienda habitual, este es el caso por ejemplo de la Comunidad de Madrid.
• A efectos tributarios, la transmisión de este tipo de inmuebles genera igualmente la obligación de tener que tributar por dos impuestos, que son el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana(IIVTNU) o la plusvalía municipal, que es así como se conoce comúnmente,  y por la ganancia o pérdida patrimonial que se haya generado, es decir, se ha de declarar la diferencia entre el valor de venta menos el valor de compra, y si existe beneficio en este momento se está tributando entre un 19% y un 23%, lo que hace que a efectos fiscales no tenga ninguna incidencia la calificación administrativa que tenga. Cuidado si se transmite antes de los tres años que marca la Ley para que una vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente, ya que si se transmite con anterioridad a esa fecha y se ha deducido por las cantidades destinadas a la inversión en vivienda habitual, se ha de proceder a su devolución.

Ya sea una VPO o una vivienda libre, a la hora de realizar la compra o venta de una vivienda contar con el asesoramiento de un abogado experto ayudará a evitar numerosos quebraderos de cabeza, tanto en el momento de la operación de compraventa como posteriormente. Comprar una vivienda supone numerosos actos legales a desarrollar, desde la firma de un contrato de arras, pasando por la firma de los contratos de escritura de compraventa e hipoteca, hasta el pago de los impuesto asociados a esta operación. Lo mismo ocurre cuando vendemos una vivienda (VPO o libre), pues es fundamental estar bien asesorado.

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