Derramas comunidad y ley de propiedad horizontal

• Con la llegada del buen tiempo y las restricciones existentes, muchos ciudadanos recurrirán a las zonas comunes de sus urbanizaciones como lugares de ocio. Si el mal tiempo los afectó, muchos propietarios podrían tener que hacer frente a la temida derrama para reparar los daños. Negarse los convertirá en morosos.
• ¿Es obligatorio el pago de una derrama? ¿Me pueden denunciar si no la pago?  ¿Pueden dos vecinos pagar cantidades diferentes?

La primavera permite comprobar si el invierno ha afectado o no a las instalaciones comunitarias, provocando que los propietarios empiezan a poner a punto sus zonas comunes, acondicionando las zonas verdes, reparando o mejorando sus piscinas, instalando elementos comunes como bancos o zonas infantiles.

De cara al segundo año en pandemia son muchos los propietarios que se preguntan si es obligatorio o no tener que hacerse cargo de estos gastos, que normalmente se presentan a modo de derramas, o si la situación económica generada por la pandemia, añadido a la justificación de su limitación de uso, hace que se pueda estar exento de pagar esas cuantías.

Comprobadas las grandes dudas existentes, Legálitas recopila las cuestiones más habituales que son planteadas a sus abogados, en referencia a las derramas en las comunidades de propietarios:

¿Qué es una derrama?

Se trata de una cuota extraordinaria en la que se obliga a hacer frente a los propietarios a un pago fuera de los presupuestos ordinarios de la comunidad de vecinos. Por lo general tienen carácter urgente, y se recurre a ellas cuando no hay suficientes fondos ordinarios, y son necesarias hacer mejoras en el edificio. La aprobación de esos gastos extraordinarios debe realizarse en una junta de propietarios y la mayoría exigible varía en función del gasto de que se trate.

¿Cuál es el límite máximo de una derrama?

La Ley de Propiedad Horizontal no recoge un límite económico de máximos o mínimos en el importe de una derrama, y será la junta de propietarios la que tenga que acordar la cantidad de esta para poder hacer frente del pago en cuestión. Sin embargo, sí se diferencia entre derramas para obras de conservación necesarias, en las que no establece límite, y derramas para obras de mejora que sí pueden tenerlo para el propietario que vote en contra de la misma.

¿Cómo se calcula lo que paga cada vecino en una derrama?

Hay que tener en cuenta que no todos los vecinos pagan lo mismo en una derrama. La Ley de Propiedad Horizontal recoge que se realizará según el coeficiente del piso, es decir, según los metros útiles de la vivienda frente a la totalidad del edificio.

¿Qué acciones pueden hacer a través de una derrama?

Las tareas que se pueden llevar a cabo mediante una derrama no están recogidas de manera explícita en ningún texto legal por lo general se establecen para cuestiones como la instalación o reparación del ascensor, obras necesarias para poder pasar la inspección técnica de edificios (ITE), obras para la ejecución de una piscina, reparación de un bajante, reparación de humedades, pintura de la fachada, renovación o reparación de la instalación eléctrica, desatascos o arreglo de alcantarillados, etcétera.

¿La derrama siempre se produce por un imprevisto o por una urgencia?

Puesto que en los presupuestos ordinarios de las comunidades de propietarios los gastos suelen estar ajustados a las necesidades reales, cualquier gasto extra que no esté reflejado en esos presupuestos suele acabar en derrama, ya que no todas las comunidades de vecinos cuentan con recursos económicos suficientes para hacer frente a esos imprevistos. Por este motivo es habitual que cualquier contratiempo tenga que recurrir a una derrama para poder pagar un gasto no presupuestado. Sin embargo, dentro de esos presupuestos anuales, también se pueden planificar con tiempo las derramas para organizar el pago de un gasto en concreto que se conoce con tiempo.  

¿Estoy obligado a pagar la derrama?

Esa obligatoriedad dependerá del tipo de derrama del que se esté hablando, no entran dentro de la categoría de obligatorias las relativas a la mejora del edificio para afrontar el deterioro provocado por el paso del tiempo. Sin embargo, existen las derramas para la conservación del inmueble, en las que sí es obligatorio que los propietarios paguen, puesto que se trata de una derrama que tiene como objetivo el mantenimiento del edificio en condiciones de seguridad y habitabilidad. Por otro lado, podemos hablar de las derramas para la eliminación de barreras arquitectónicas, en la que los propietarios tienen obligación de pago siempre y cuando el pago de la derrama no sobrepase doce mensualidades ordinarias.

Hay que tener en cuenta que, una vez adoptado el acuerdo de derrama en la Junta de Propietarios, es legal, por eso es complicado negarse a pagar sin que esa decisión tenga consecuencias legales ya que ese acuerdo obliga a todos los propietarios.

Si un vecino no quiere pagar la derrama, ¿qué sucede?

Una vez aprobado en junta negarse a su pago supondría una situación de morosidad para dicho vecino, ya que como explicábamos en al punto anterior cuando la derrama ha sido aprobada esta vincula el pago a todos los propietarios.

Ante la falta de pago de un vecino moroso, el presidente de la comunidad de propietarios puede solicitar al vecino de forma amistosa que proceda al pago de la derrama. Si este hace caso omiso de las peticiones, la comunidad podrá llevar a cabo su derecho de iniciar un procedimiento judicial, al igual que el vecino moroso por la vía legal tendrá el derecho de impugnar judicialmente el acuerdo si no está conforme.

¿Qué ocurre si sobra dinero de la derrama?

Si de la derrama acordada sobrase dinero a la finalización de las obras, lo habitual es que ese dinero quede en la cuenta de la comunidad para hacer frente a futuros imprevistos e intentar de esta manera evitar un nuevo gasto a los vecinos en un futuro.