¿Qué cambios introduce la reforma de propiedad horizontal de Cataluña?

El 20 de junio de 2015 entró en vigor la reforma del régimen de la propiedad horizontal contenido en el Código Civil de Cataluña. Como principales novedades se encuentran las referidas al funcionamiento y organización de la comunidad, a los elementos comunes y privativos y diversos cambios en lo que a aspectos económicos se refiere.

En cuanto a la organización y funcionamiento de la comunidad de propietarios, el nuevo articulado recoge, entre otros cambios, que:

• Cuando el número de propietarios  sea inferior a tres, estos pueden optar por regirse por las reglas de la comunidad de bienes.
• Desaparecen la primera y segunda convocatoria, a partir de ahora va a haber una única convocatoria sin sujeción a quórum, por lo que no se va a requerir un número mínimo de asistentes para que la Junta de Propietarios quede válidamente constituida.
• Las mayorías exigidas se reducen a:

1. Mayoría simple de propietarios y cuotas, que es el régimen general
2. Mayoría cualificada, cuatro quintas partes de propietarios y cuotas
3. Unanimidad, se limita a los supuestos estrictamente necesarios.

• Los acuerdos van a pasar a dividirse en función del régimen para su adopción en:

1. Acuerdos de formación instantánea: que requieren la mayoría simple de propietarios y cuotas de los participantes en la votación
2. Acuerdos de formación sucesiva: que son aquellos en los que participan los propietarios ausentes.

• Se favorece la adopción de acuerdos que afectan a las obras obligadas de adaptación del edificio a las necesidades de las personas con discapacidad y para las personas mayores de setenta años.
• Se determina que los acuerdos son ejecutivos desde que son adoptados y no, como hasta ahora, desde que son notificados.
• Se favorece la resolución extrajudicial de los conflictos surgidos en el ámbito de la comunidad, se incluye expresamente la posibilidad de los propietarios de acudir al arbitraje y se fomenta la mediación.
• En cuanto a los plazos de impugnación de los acuerdos son los siguientes: un año para los acuerdos contrarios a la ley, el título, los estatutos y los adoptados con abuso de derecho; 3 meses (hasta ahora eran dos meses) para los acuerdos contrarios a los intereses de la comunidad o gravemente perjudiciales para un propietario concreto.

También importantes son los cambios en relación a los elementos comunes y privativos con los que cuenta una comunidad de propietarios. En este sentido, destaca la reducción de los plazos que tiene la comunidad para exigir la reposición de los elementos comunes alterados de forma notoria sin consentimiento de la junta. Si transcurren 4 años sin que la comunidad reclame, se entiende que ha consentido la alteración.

En el nuevo artículo en vigor desde el 20 de junio se suprime la distinción entre elementos comunes de uso restringido  y elementos comunes de uso exclusivo y se unifica el régimen que regula las actividades prohibidas, tanto en elementos comunes como privativos.

Otro de los cambios importantes introducidos por esta reforma es el cambio de nomenclatura de “edificio” que pasa a ser llamado “inmueble”, “restricción” en vez del de “limitación” o «propiedad horizontal por parcelas» en vez de “urbanización”

Otros cambios importantes tienen que ver con los aspectos económicos que afectan a las comunidades de propietarios en Cataluña. Entre ellos, destaca la modificación que señala que  la ley se remite expresamente, en caso de reclamaciones de deudas comunitarias,  al procedimiento monitorio especial de la propiedad horizontal.

Además, el inmueble privativo responde directamente de las deudas que tuviera el transmitente con la comunidad correspondientes al año en curso y las cuatro anualidades anteriores, hasta ahora se refería solo a las del año en curso y el inmediato anterior. 

Otro aspecto económico reseñable es que se configura el fondo de reserva con carácter cumulativo y se establece la obligación de llevar una contabilidad separada, debiéndose abrir una cuenta bancaria destinada a este fondo a nombre de la comunidad. Se establece expresamente que las cantidades del fondo de reserva no pueden ser reclamadas por los propietarios cuando transmiten sus inmuebles privativos.

Estos son solo algunos de los puntos más importantes que entraron en vigor con la reforma del régimen de la propiedad horizontal recogido en el Código Civil de Cataluña. En Legálitas ponemos a disposición de propietarios e inquilinos la posibilidad de realizar una consulta totalmente gratuita a uno de nuestros abogados especialistas en inmueble, quien resolverá en el menor plazo de tiempo posible la consulta realizada.