¿Cuáles son los cambios introducidos por el nuevo Real Decreto-ley en materia de vivienda y alquiler?

El pasado 19 de diciembre entró en vigor el Real Decreto-ley sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.  Ahora debe ser debatido en 30 días en el Congreso que podrá convalidarlo o derogarlo. Las nuevas modificaciones solo afectarán a los contratos de arrendamiento suscritos tras la entrada en vigor del real decreto-ley, los anteriores a la fecha continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

¿Cuáles son las nuevas medidas en la regulación del alquiler?

El periodo de prórroga obligatoria se va a establecer en cinco años, salvo en los casos donde el arrendador sea persona jurídica y el plazo será de siete años. Por lo que la duración será la establecida libremente por las partes, y si no se estableciera nada se entenderá que es de 1 año con la facultad de prorrogarlo hasta los 5 años. No obstante, la única excepción sería que el arrendador transcurrido el primer año necesitara la vivienda para si o sus familiares más cercanos. 

En cuanto a la prórroga tácita, se establece que, transcurrido los cinco años, si no existe comunicación de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo, se prorrogará el contrato durante tres años más, dotando al inquilino de una mayor estabilidad.

Con respecto a la actualización de la renta seguirá vigente que esta solo podrá ser revisada si así lo han pactado las partes. Si se hubiese hablado de una revisión, pero sin especificar como sería, se deberá seguir el Índice de la Competitividad que publica el INE. Sin embargo, en los contratos de arrendamiento de renta reducida el incremento producido no podrá exceder del IPC. (Se entenderá como “renta reducida” la que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule el plan estatal de vivienda vigente a los efectos de tener habilitada la posibilidad de acogerse a algún programa de ayudas al alquiler).

La fianza que habrá que depositar de manera obligatoria seguirá siendo de un mes de renta. Además, se podrá pactar garantías adicionales fijando en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigir al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario (salvo que se trate de contratos de larga duración).

Por otro lado, se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato estarán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, exceptuando los servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del inquilino.

En el ámbito de las viviendas de uso turístico se recoge una precisión técnica que suprime la limitación de que deben ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.

Las viviendas suntuarias (aquellas superiores a 300 m2 o con la renta inicial en cómputo anual que exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la casa) vuelven a excluirse de la aplicación de la LAU, se regirán por la voluntad de las partes.

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¿Cuáles son las modificaciones en el régimen de propiedad horizontal?

Se va a incrementar hasta el 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad.

Además, la obligación de realizar las obras de accesibilidad se extenderá en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de estas.

En materia de viviendas de uso turístico, se establece en 3/5 la mayoría necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda.

¿Cuáles son las modificaciones en los desahucios?

Con respecto al procedimiento de desahucios de viviendas se incorpora una modificación cuando este afecte a hogares vulnerables. Se establece que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten medidas que los servicios sociales crean oportunas por un plazo de un mes o de dos meses en el caso de que el demandante sea una persona jurídica.

Nuevas medidas en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Cuando el arrendador sea un ente público se exceptúa la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.

Se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, mediante su remisión a la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, al objeto de que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal.

Y, por último, se ha creado una bonificación potestativa de hasta el 95% para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica. Por otra parte, se introduce una exención para determinados arrendamientos de vivienda en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.