¿Qué tipo de contrato de arras debo firmar para comprar un piso?

El pacto de arras es un acuerdo accesorio, fruto de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes que, mediante la entrega de una cantidad de dinero, sin constituir el precio total de la compraventa, se puede acompañar al contrato de compraventa.

Las arras recogidas en el contrato de compraventa pueden ser de tres clases y en función de ello varían sus efectos. 

• Arras confirmatorias o probatorias

se corresponden con las entregadas como un anticipo o como parte del precio global de la venta. Se entregan como señal de la celebración de un contrato, no facultando a las partes a resolverlo.

El empleo de la palabra “como señal” en el contrato de compraventa acompañada de la entrega de una cantidad de dinero, no puede entenderse como la facultad de separase del contrato, pudiendo estimarse como anticipo del precio de venta. En este caso la cantidad de dinero entregada sirve para confirmar el contrato. 

Si una de las partes se echa atrás en la compra de vivienda, la parte contraria le puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, y la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados. Los daños y perjuicios tienen que justificarse. Si en el contrato nada se pacta de forma expresa, las arras suelen ser confirmatorias.

• Las arras penitenciales

Son las únicas previstas en el Código civil en su artículo 1454. Previenen el desistimiento contractual por cualquiera de las partes. Cuando es el comprador el que no quiere cumplir y se echa atrás, perderá la señal entregada. Por el contrario, en las arras penitenciales, si es el vendedor quien se retrae, está obligado a devolver el doble. Si en el contrato figura expresamente la expresión de “arras penitenciales” y la voluntad de las partes es clara, puede resolverse el contrato a voluntad del comprador o del vendedor, comprometiéndose el primero a perder la cantidad de dinero entregada, y el segundo a devolver las arras duplicadas. Ahora, antes de conceder a las arras este carácter penitencial, hay que estar a cuál es la verdadera voluntad de las partes que celebran el contrato.

La jurisprudencia, al interpretar el art. 1545 del Código Civil ha declarado que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es precisa la voluntad de las partes claramente constatada, expresando la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención.

Las arras penitenciales no deben presumirse en ningún caso de contrato, ya que resultan excepcionales, puesto que suponen la rescisión de un contrato válidamente celebrado.

La diferencia entre las arras penitenciales con las demás, es que las penitenciales no obligan a cumplir el contrato; con la pérdida de la cantidad entregada o su restitución duplicada, quedan las partes saldadas. Para que con su entrega, las arras se consideren como penitenciales, es imprescindible, que así se haga constar expresamente en el contrato.

• Arras penales

Su objetivo es servir como garantía del cumplimiento del contrato. Como una garantía del cumplimiento del contrato, las arras penales se pierden si el contrato se incumple, pero no permiten desligarse del mismo. En estos casos, se establece que, si una de las partes deshace el contrato, la otra parte podrá quedarse con la cantidad entregada, y además podrá exigir una indemnización por los daños y perjuicios.

Son aquellas que además de servir como prueba de la perfección del contrato, se entregan como garantía del cumplimiento del mismo. Si se produce un incumplimiento por una de las partes, la otra parte podrá reclamar el cumplimiento forzado y/o la indemnización por los daños y perjuicios sufridos. Ello dependerá de que las arras penales se hayan pactado o no de modo sustituyan a la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, pues la finalidad de este tipo de arras no es otro que reforzar el cumplimiento del contrato

Las arras penales, que funcionan como garantía del cumplimiento del contrato, suponen una indemnización de daños y perjuicios, pero no impiden la exigibilidad de la obligación ni el cumplimiento forzoso en forma específica; la jurisprudencia ha señalado la equivalente función de estas arras a la cláusula penal.

En cuanto a las diferencias entre las arras penales y las penitenciales, las primeras se estipulan como indemnización para el caso de incumplimiento contractual; mientras que las arras penitenciales, o liberatorias, sirven para resolver unilateral y voluntariamente el contrato celebrado, mediante el pago de las mismas como indemnización de daños y perjuicios por dicha resolución voluntaria y unilateral.

Referencia legal

• Artículos 1124 y 1454 Código Civil.