¿Qué cosas son importantes comprobar antes de firmar las escrituras de compraventa?

Antes de comprar una vivienda de segunda mano es muy conveniente informarse de la situación jurídica de la misma.

Para ello, deberá dirigirse al Registro de la Propiedad del lugar en el que esté ubicado el inmueble objeto de compra, y solicitar, bien una nota simple informativa o un certificado de titularidad y cargas del inmueble. Normalmente basta con una nota simple que nos indicará la identidad de los titulares de la vivienda, así como la existencia de posibles cargas o gravámenes, tales como una hipoteca, un embargo, etc.

Al no exigir nuestro Ordenamiento Jurídico la inscripción obligatoria en el Registro de la Propiedad cuando se realiza una compra, puede que quien aparezca como titular de la vivienda, no lo sea en la realidad. En este caso para verificar dicha titularidad para proceder a la compraventa de una vivienda, podremos acudir al Catastro para así comprobar si el Impuesto de Bienes Inmuebles ha sido satisfecho y por quién ha sido abonado, ya que se presume que es el titular del inmueble quien ha satisfecho dicho impuesto. No obstante, es delicado comprar en estas condiciones. Si nos interesa mucho el inmueble, sería muy conveniente también solicitar al vendedor que nos muestre su título de propiedad y que haga lo necesario para inscribirlo ya que si el no tiene inscrita su adquisición en el Registro, tampoco nosotros vamos a poder inscribir la compra que hipotéticamente le hagamos a el. 

Así mismo, le recomendamos que se ponga en contacto con el Administrador o, en su defecto, con el Presidente de la Comunidad de Propietarios, para conocer si el propietario de la vivienda en cuestión está al corriente del pago de todos los gastos de la Comunidad de Propietarios, ordinarios y extraordinarios.

Ello se acreditará a través de una certificación sobre el estado de las deudas con la Comunidad emitida por el secretario, que a la hora de elevar a público el contrato de compraventa, deberá aportar el vendedor. Si el vendedor no la aporta, puede que el notario se niegue a autorizar el otorgamiento de escritura pública, a no ser que usted, como comprador le exonere de dicha obligación.

Sin embargo es posible que la certificación no haga referencia a posibles derramas, por eso es muy conveniente intentar averiguar con el Administrador si existen, o mejor aún dejar reflejado expresamente en el contrato quien debe hacer frente a esas derramas en el caso de que existan, ya que si no se dice nada según la Ley de Propiedad Horizontal, las derramas por mejoras serán a cargo de quien sea propietario en el momento en que sean exigibles. 

Es recomendable también que el vendedor aporte justificantes de que el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) ha sido pagado, ya que tales deudas son atribuibles a la vivienda, con independencia de quien ostente la titularidad del inmueble.

Y también es obligatorio que el vendedor aporte el Certificado de Eficiencia Energética. 

Referencia Legal

• Art 9 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. 
• Art. 1255 del Código Civil