Transmisión de vivienda: ¿Donación o recibir en la herencia?

Recibir vivienda en herencia

Cuando heredamos una vivienda, lo primero que hemos de hacer es valorarla, y normalmente quién la valora es la Consejería de Economía y Hacienda de la Comunidad Autónoma en la que está situado el inmueble. En este Organismo nos dan el valor fiscal, y ese es el valor a partir del cual hemos de liquidar el impuesto.

El Impuesto sobre Sucesiones, es un impuesto progresivo, de tal manera que cuanto más valor tenga el inmueble, mayor será el importe de lo que tengamos que pagar, no obstante cuándo lo que heredamos es la vivienda habitual del fallecido hay reducciones importantísimas que hacen que la tributación sea inferior.

No debemos olvidar que la liquidación del impuesto se efectúa en función de todos los bienes que tenga la persona fallecida a fecha de fallecimiento, de tal manera que si hay más bienes que la casa, hay que sumarlos para hacer la liquidación.

Recibir vivienda en una donación

Lo habitual es ir al notario, efectuar una escritura de donación, y acto seguido pagar el impuesto para lo cual tenemos 30 días hábiles, y luego ya inscribir en el Registro de la Propiedad. Hay que tener en cuenta que desde el punto de vista civil para que la donación de inmuebles sea válida se requiere escritura pública. 

Donar una vivienda es un negocio jurídico a estudiar, porque en la mayor parte de las Comunidades Autónomas existen bonificaciones o reducciones para el que lo recibe, esto es el donatario, pero el donante, esto es la persona que lo transmite, ha de declarar en su declaración de IRPF el incremento experimentado con esta operación.

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¿La donación de inmuebles se grava con los mismos impuestos que la herencia? 

En la mayor parte de las Comunidades Autónomas las escalas para la sucesión y para la donación son las mismas, pero por lo general suele ser más favorable a efectos tributarios que la transmisión se efectúe por herencia, esto es por Sucesión, ya que las reducciones, bonificaciones y deducciones suelen ser más altas y sobre todo porque a veces en el caso de las donaciones ni tan si quiera existen.

El coste de una donación está en función del valor del bien donado, la escala general del impuesto oscila entre un 7, 65% y un 34%, pero hay que tener en cuenta las reducciones de la Comunidad Autónoma en la que está el bien inmueble, las posibles bonificaciones, y sobre todo el grado de parentesco entre donante y donatario.

Al coste fiscal habrá que añadir necesariamente el del Notario ya que como hemos indicado la donación de inmuebles para que sea válida deberá constar en Escritura Pública. 

El Impuesto sobre Sucesiones es un impuesto estatal, pero cedido a las Comunidades Autónomas lo que significa que cada una de ellas, establece su propia normativa al respecto, no cabe duda que actualmente dentro de las Comunidades Autónomas que más beneficios fiscales ofrecen están Madrid, o Canarias, sin embargo hay otras Comunidades que se han visto mucho más desfavorecidas como es el caso de Andalucía o Asturias.

Pero en todas ellas el valor de la vivienda por supuesto que afecta e influye a la hora de pagar impuestos, más valor, más carga fiscal, menos valor, menos carga fiscal.

¿Es posible hacer una compraventa entre padres e hijos para transmitir la vivienda? 

Entre padres e hijos se puede efectuar una compraventa para transmitir un inmueble, sólo hay que ir a un notario, efectuar una escritura de compraventa y pagar el impuesto correspondiente que será el de Transmisiones Patrimoniales(si es una segunda transmisión), pero no debemos olvidar que la compraventa exige contraprestación dineraria a cambio, esto significa que debe existir la entrega del dinero al padre, porque si no estaríamos ante una donación, esa es la diferencia entre donar y vender, si hay venta hay dinero a cambio, y el valor que ha de asignarse al inmueble es como mínimo el valor fiscal del que antes hablábamos.

No tiene por qué ser más ventajosa, hay que ver cada caso concreto y hacer números, pero probablemente en Madrid resulte mucho más ventajosa la donación, sin embargo en Andalucía la compraventa, pero sin ser temerarios debemos analizar caso por caso y hacer números.

También, desde el punto de vista civil, queremos incidir en la importancia que tiene que la venta de una vivienda de padres a hijos se haga a precio de mercado, no solo para no tener problemas con el fisco, sino también para evitarlos en un futuro entre los herederos, ya que si la operación se realiza por un precio muy bajo, se podría entender una donación encubierta y el resto de los hijos pedir que se traiga a colación en la herencia para no verse perjudicados. 

¿Donar o recibir en herencia?

No se debe generalizar, hay que estudiar cada caso de forma concreta y ver cuál es la mejor opción fiscal, pero si generalizásemos sin duda yo optaría por transmitir la propiedad por herencia, es decir esperar al fallecimiento del padre para que el hijo sea heredero, ya que tanto en Sucesiones, como en el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana,Plusvalía Municipal) suele haber más bonificaciones por herencia que por donaciones. Y si esperamos al fallecimiento el transmitente en IRPF no paga nada obviamente.

Nuria Díez

Abogada de Legálitas