Reglas básicas en la convivencia de la comunidad de propietarios

Las consideraciones legales más relevantes a tener en cuenta en la convivencia de la comunidad de propietarios se encuentran entre los siguientes parámetros:

1.- ¿Cuándo nace la comunidad?

Una comunidad de propietarios solamente tiene razón de ser cuando se den las siguientes circunstancias que regula la Ley de Propiedad Horizontal:

• Ser propietario de un piso, apartamento turístico, estudio, local, trastero o garaje susceptible de aprovechamiento individualizado dentro de un edificio, urbanización o complejo.
• Ser copropietario, junto con los demás vecinos, de varios elementos comunes, servicios o instalaciones del mismo edificio, urbanización o complejo como escaleras, patios, portales, ascensores, piscina, servicios de limpieza, jardinería o conserjería, fachadas, instalaciones de suministros, etc.

2.- Las normas de régimen interior no pueden ir en contra de los Estatutos ni de la ley

Ni los Estatutos, ni el Reglamento de Régimen Interno, podrán regular derechos u obligaciones contrarios a lo que dicte la Ley de Propiedad Horizontal.

Las normas de régimen interior hacen referencia a cuestiones de mero funcionamiento de los servicios y elementos comunes de la comunidad como puede ser el horario de funcionamiento de la calefacción, piscina o pista de tenis; el horario de recogida de basura o del uso de otros servicios comunes, por ejemplo, mientras que el Estatuto regula derechos y obligaciones relativos a la utilización del edificio, sus pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, conservación, seguros y reparaciones, etc.

Las normas de régimen interno no pueden modificar la Ley de Propiedad Horizontal, ni los estatutos. Sin embargo, estás normas de régimen interno se pueden ir modificando en las Juntas de propietarios a medida que evoluciona la vida de la comunidad, sin otro requisito que el acuerdo de la mayoría, mientras que el Estatuto, como complemento del Título Constitutivo  requiere del acuerdo unánime de todos los propietarios.

3.- Distinciones entre elemento común y privativo

En un edificio o urbanización existen dos clases de elementos, instalaciones o servicios: unos que son comunes de la comunidad y otros privados de cada propietario que son de uso exclusivo e independiente de cada vecino.

• Elementos comunes son aquellos que el art. 396 del Código Civil define como necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, urbanización o complejo, como el suelo, los techos, los muros de carga, las vigas, la terraza común del edificio, el portal, las escaleras, la portería, los pasillos, los depósitos, los contadores, etc. Además, la jurisprudencia ha ido definiendo qué debe entenderse por elementos comunes y por elementos privativos, pues, a juicio del Tribunal Supremo, las menciones incluidas en la Ley no componen una “lista cerrada”.
• Elementos privativos son aquellos en los cuales cada propietario ejerce su derecho de propiedad de forma exclusiva. Dentro de estos elementos privativos pueden estar no sólo la vivienda o local, sino también los “anejos” a las mismos como una plaza de garaje, buhardilla, sótano o trastero.
• Elementos comunes de uso privativo también pueden darse, es el caso de una terraza que no consta como privada en las escrituras pero cuyo disfrute y uso corresponde al propietario, aunque ese propietario no podrá realizar ninguna alteración que afecte a la configuración sin la previa autorización de la junta de propietarios.

En caso de duda sobre si estamos ante un elemento común o privativo deberemos acudir al Título Constitutivo (escrituras): será un elemento privado, si tiene asignado en la escritura un coeficiente de propiedad. También será elemento privativo si en las escrituras figura como “anejo” del piso o local. El resto de elementos del edificio o urbanización no contemplados como elementos privativos e independientes, serán considerados elementos comunes. No obstante, como se ha indicado, puede darse el caso de elementos comunes de uso privativo.

4.- La junta de propietarios

La Junta ostenta las responsabilidades más importantes de la comunidad: la reforma o modificación de los Estatutos, la aprobación del Reglamento de Régimen Interior, el nombramiento y remoción de los cargos de la comunidad, la aprobación del presupuesto anual y la liquidación de cuentas, la aprobación de los presupuestos de ejecución de las obras de reparación de la finca y aquellos otros acuerdos de interés general o extraordinario.

La función del presidente es representar legalmente a la comunidad en todos los asuntos que le afecten y convocar a la Junta de propietarios. Su nombramiento es obligatorio y deberá ser elegido de entre alguno de los propietarios (nunca un inquilino de vivienda o local puede ser nombrado Presidente) mediante turno rotatorio o sorteo.

Las funciones del Administrador pueden ser ejercidas por el presidente de la comunidad o por cualquier otra persona si la Junta de propietarios así lo aprueba en una junta. El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador sólo puede ser ejercido por alguno de los propietarios o por un Administrador de Fincas profesional.

La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

5.- Qué mayoría es necesaria para aprobar los acuerdos de la junta

Depende del asunto de que quiera tratar en la Junta de propietarios, se necesita un tipo de quórum específico para que el acuerdo sea válido:

Unanimidad: será necesaria para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal (escrituras) o en los Estatutos de la comunidad, modificar la cuota de participación y forma de pago de los gastos ordinarios: por ejemplo, pasamos de pagar por coeficiente a partes iguales, salvo que se establezca expresamente otra cosa.

Tres quintas partes necesaria para la validez de acuerdos que impliquen:

a) el establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general, como portería, conserjería, vigilancia, aunque afecte o modifique al título constitutivo o a los Estatutos de la comunidad y

 b) el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignados un uso específico, requiriendo en este caso de la conformidad del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

c) realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Mayoría para la realización de obras o establecimiento de nuevos servicios que tengan el fin de suprimir barreras arquitectónicas, incluido el establecimiento de ascensor.  

En cuanto a los demás acuerdos de administración no regulados expresamente, se distinguirán dos casos:

1. cuando la Junta se celebre en primera convocatoria, se necesitará la mayoría del total de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación.
2. cuando la Junta se celebre en segunda convocatoria (normalmente media hora más tarde de la primera convocatoria), se necesitará solamente la mayoría de los asistentes que a su vez representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Una tercera parte necesaria para la validez de acuerdos que impliquen la instalación o adaptación de infraestructuras comunes de acceso a los servicios de telecomunicación o suministros energéticos colectivos, de aprovechamiento de energías renovables o infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos (ej: instalación de gas natural, antena parabólica, etc).

6.- Pago de la cuota de comunidad

El propietario del inmueble está obligado al pago de los gastos y las derramas que le correspondan dentro del tiempo y en la forma que haya sido aprobada por la Junta de propietarios.

De lo contrario, el presidente en representación de la junta de propietarios puede interponer una demanda ante los Juzgados de Primera Instancia correspondientes a la localidad en la que esté situada la comunidad de propietarios, siendo objeto del pleito solicitar el embargo de bienes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas del juicio.

7.- El presupuesto y las cuentas de la comunidad

La Ley impone a la comunidad de propietarios la obligación de tener aprobado un Presupuesto donde se refleje la relación de los gastos e ingresos previsibles que se vayan a ocasionar a lo largo del año.

Una buena gestión de la finca lleva consigo una buena administración del presupuesto de la comunidad y, por tanto, de la cuota mensual a pagar por cada propietario.

8.- Impugnación de los acuerdos de la junta

Podrán ser impugnados ante los Tribunales los acuerdos de la junta en los siguientes supuestos:

• Cuando sean contrarios a la Ley o a los Estatutos de la comunidad de propietarios (ej: si en un caso de los que exige unanimidad se aprueba con el voto en contra de uno de los comuneros, etc.) Su impugnación estará sujeta al plazo de caducidad de un año. No obstante, algunas Audiencias han interpretado que en el caso que el acuerdo se haya adoptado sin el “quórum” exigido legalmente, a pesar de que la acción de caducidad esté sometida al plazo de un año, esto no impedirá que se pueda argumentar la inexistencia de dicho acuerdo, sin que en este caso haya sujeción al referido plazo de un año.
• Cuando perjudiquen gravemente los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios (ej: si se acordase en una Junta de propietarios que uno de los comuneros quedase exento de pagar gasto comunitario alguno, independientemente de cuál fuera su cuota de participación) La acción de impugnación caducará a los tres meses.
• Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho (ej.: los Estatutos autorizan a que en inmueble se puedan ejercer profesiones tales como consultorio médico o despacho de abogados. Sería un abuso de derecho que la Junta de propietarios no autorizase la realización de unas obras encaminadas a adaptar el consultorio médico para que en el mismo se pueda ubicar una máquina necesaria para que un médico pueda ejercer su profesión, y sin que aquella instalación cause perjuicio objetivo a los demás propietarios)

Los requisitos que estable la Ley de Propiedad Horizontal para impugnar los acuerdos son:

Sólo podrá impugnar judicialmente un acuerdo quien sea legalmente el propietario (no es viable que se lleve a cabo la acción judicial por un arrendatario o cesionario de la vivienda o local):

Aquellos que hubiesen votado negativamente en la Junta, que debe hacerse constar en el Acta, junto con la identificación del comunero que votó en contra, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

Además, deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las cuotas ordinarias y extraordinarias o de las posibles deudas vencidas con la comunidad

9.- Los órganos de gobierno de la comunidad

Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:

• La Junta de propietarios.
• El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
• El secretario.
• El administrador.

El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, resolverá lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.

Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.

Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.

Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

10.- Convivencia y actividades molestas, nocivas, insalubres, peligrosas, etc.

Al vivir en comunidad hay que acatar normas por existir unos intereses comunes de tal forma que se respete la propiedad ajena.

Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del edificio actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.