Comunidad de Propietarios: Supresión de elementos comunes

En una comunidad de propietarios se quiere realizar la reforma total del cuarto de calderas con todos sus elementos, por encontrarse la instalación fuera de normativa, en un estado de conservación pésimo, con continuas averías y paradas de servicio.

Se plantea en anteriores juntas de propietarios estudiar la reforma total y el paso igualmente de calderas de gasóleo a calderas de gas natural. También se plantea la individualización del servicio en cuestión.

¿Qué tipo de mayoría requiere la aprobación de la individualización del servicio?, ¿quién asume el pago de la obra?

Las chimeneas colectivas, en las que se deben instalar la salida de gases de las calderas, ¿en qué proporción deben costear la obra?

La totalidad de los propietarios del edificio, ¿deben pagar en función de la cuota de participación?

Solución: 

Si en la comunidad se quiere suprimir el sistema central de calefacción y agua caliente estableciendo sistemas individuales, se trata de la supresión de un servicio de interés general, decisión que debe tomarse conforme a los criterios establecidos en el art.17.3 LPH .

Así, conforme al art.17 LPH se necesita una mayoría cualificada de tres quintas partes del total de los copropietarios y de sus cuotas. Se trata de una mayoría que debe tomarse en relación con el “total” de los propietarios. Como pone de manifiesto la STS Sala 1ª de 23 octubre 1995, en este caso nos hallamos ante una supresión de un servicio común.

Evidentemente, en la medida en que la citada junta, aún en segunda convocatoria, no se podrán alcanzar las 3/5 partes sobre los totales, habrá que esperar un mes para observar que ocurre con los votos de las personas que no han asistido a la junta, pues se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. Por tanto, es como si la Junta “durada” 30 día naturales, y sólo al final del proceso sabremos si se han conseguido las 3/5 partes, es decir, el 60% de todos los votos.

Adoptado el acuerdo de las 3/5 partes, en el que se podrá decidir el sistema de caldera a colocar, cada propietario deberá asumir la instalación de su propia caldera individual en el plazo que haya marcado la comunidad, y cada propietario asumirá ese coste. El coste de las chimeneas que haya que instalar o reformar será común entre todos los propietarios, sin excepciones, conforme a la cuota de participación, dado que son elementos comunes.

Si se opta por no establecer sistemas individuales, la obra de reforma general del sistema general de calefacción y su mantenimiento requiere el acuerdo de la mayoría de los propietarios que a su vez represente la mayoría de las cuotas de participación. En este sentido, el coste se repartirá entre todos los propietarios conforme a la cuota de participación fijada en el título.

Los locales no deberán pagar coste alguno siempre que en los estatutos se establezca que hayan renunciado al uso de su punto de calefacción y agua caliente o se haya acordado expresamente por la junta de propietarios o esté exento conforme a los estatutos. De lo contrario, debe contribuir conforme a su cuota de participacion.