Gastos de la Compra de Inmuebles de Segunda Mano

¿Está pensando en comprar una vivienda? ¿Se ha decidido ya por una vivienda de segunda mano y quiere conocer cuáles son los gastos a los que tendrá que hacer ahora frente? Los gastos más importantes que se derivan de la compra de un inmueble de segunda mano son:

• Los gastos de escritura (Notaría). Los gastos de otorgamiento de la escritura pública de compraventa corresponden al vendedor, los de la primera copia y posteriores a la venta, serán de cuenta del comprador, a menos que las partes pacten otra cosa.

• Gastos de Inscripción en el Registro. Este gasto tiene que pagarlo el comprador, pues se considera un gasto posterior a la compra.

• Gastos de cancelación de gravámenes (hipoteca, condición resolutoria..) Si no se dice nada en el contrato y el comprador no se hace cargo de ellos, tiene que pagarlos el vendedor, ya que son anteriores a la venta.

• Los gastos de preparación de titulación (como la declaración de obra nueva, propiedad horizontal, hipoteca para financiar la construcción..) tienen que ser afrontados por el vendedor. Si el comprador se subroga en la hipoteca, asume los gastos de cancelación de la hipoteca. En la práctica muchas veces no se da la posibilidad de no subrogarse.

• Los gastos comunes, es decir, los gastos de la Comunidad de Propietarios del último año, así como los de la parte correspondiente a la anualidad del año en que se produce la compra, tiene que pagarlos el que fue dueño cuando se devengaron. No obstante, al nuevo propietario le conviene pagarlos pues si no se pagan, le pueden llegar a embargar el piso.  Posteriormente está en su derecho de reclamárselos al anterior propietario repitiendo contra él.

• Los gastos derivados de errores o defectos administrativos, bancarios o de domiciliación de pagos, tiene que pagarlos el vendedor, siempre que no sean imputables a una negligencia del comprador.

A pesar de lo dispuesto anteriormente, y que la ley establece que unos gastos competen al comprador y otros al vendedor, se admiten los pactos celebrados entre el comprador y el vendedor que los alteren. Cada parte, debe procurar que la otra no le imponga los gastos que por ley le corresponden.

Para poder inscribir la compra de la vivienda en el Registro de la Propiedad, se tiene que elevar el contrato privado a escritura pública ante Notario, y liquidar los impuestos a que está sujeto el acto que se documenta. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava la compraventa, tiene un importe que depende de si el inmueble que se compra es de primera o de segunda mano.

Además, el comprador debe pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El tipo es del 0.5%, aunque en algunas Comunidades Autónomas el tipo es distinto, como en Navarra y en el País Vasco. La liquidación de este impuesto se puede hacer por medio de un gestor colegiado, o por el interesado personalmente.

En el caso de que el local se compre a un particular al tratarse de inmuebles usados, o de segunda mano, se tiene que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, al tipo del 7% sobre el valor real de adquisición, que es el valor declarado en la escritura, si se trata de la Comunidad de Madrid. Este impuesto está transferido y por tanto habrá que acudir a la normativa propia de cada Comunidad Autónoma.

Todo ello, sin perjuicio de que Hacienda pública pueda hacer comprobaciones para que el valor declarado se ajuste a la realidad. Si no es así, las sanciones que se pueden imponer son graves. La liquidación de este impuesto puede hacerse por medio de un gestor colegiado, o por el interesado personalmente.

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados por el otorgamiento de la escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad tiene que satisfacerlos el comprador de la vivienda, aunque en el contrato puede pactarse que sea el vendedor el que asuma el pago de los impuestos. Entonces se estará a lo que las partes hayan pactado libremente.

Además, debe liquidarse el Impuesto de Bienes inmuebles que está a cargo del propietario del piso al 1 de enero del año de la compra, a no ser que se haya pactado otra cosa.

El impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía) también debe pagarlo el dueño del inmueble ó vendedor. Frente al Ayuntamiento el responsable es el propietario, si bien en el contrato puede pactarse que el comprador asuma el pago.