Fin del artículo 28 de la Ley Hipotecaria: principales claves

Con la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, se deroga el artículo 28 de la Ley Hipotecaria que suspendía temporalmente el principio de fe pública registral. Esta novedad entró en vigor el pasado 3 de septiembre de 2021.

¿En qué consistía el artículo 28 de la ley hipotecaria?

Este precepto disponía una limitación para los herederos no forzosos, como hermanos o sobrinos; no siendo aplicable para los herederos forzosos, dígase hijos o padres.

De esta manera, las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado para herederos no forzosos no surtirían efecto frente a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante, puesto que, ese plazo era necesario para convalidar la inscripción registral de los herederos no forzosos. 

¿Por qué entorpecía las ventas de viviendas?

Con esta derogación, desaparecen los inconvenientes que se producían, en las ventas en que se precisaba financiación por parte del comprador quien tenía que afrontar las complicaciones que le oponía la entidad financiera, a la hora de concederle una hipoteca.

Y ello, debido a que con tal limitación si en los dos años siguientes a la compra de un inmueble, un heredero forzoso (un hijo legítimo), le reclamase al comprador la propiedad, éste tendría que devolverla y, el comprador debería seguir pagando la hipoteca concedida por el banco, suponiendo la pérdida de la garantía hipotecaria que se establece frente al inmueble hipotecado.

En otras ocasiones, el comprador, ante el riesgo que suponía tal limitación hacía contraoferta por menor precio, no deseando comprar si no era con esa condición. Como “solución” a esta situación, entre compradores y vendedores interesados en la operación, se ha llegado incluso a formalizar contratos de arrendamiento con opción a compra como forma de esperar al transcurso de los dos años.

Las complicaciones se han notado especialmente con la pandemia, que ha provocado un incremento de las ventas de inmuebles heredados, viéndose muchos compradores afectados por tal limitación que data de 1946, conocida como Ley de Cuba porque permitía que los descendientes de españoles emigrados a las colonias pudieran regresar a España cuando sus padres fallecían pudiendo reclamar su derecho frente a la herencia.

¿En qué afecta esta novedad a los compradores de una vivienda heredada?

💡 Con la derogación de este artículo, quedan liberados de tal limitación todos los inmuebles, ya que, la Ley 8/2021 de dos de junio al no contar con un derecho transitorio aplicable al artículo 28, tiene efectos retroactivos, por lo que con independencia del tiempo que restase para cumplir los dos años, ya no es de aplicación.

Referencias legales:

• Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica.