Qué hacer ante el impago de la hipoteca

Recordemos que aquellas personas que estén atravesando dificultades económicas tienen la posibilidad de acogerse a las medidas propuestas legalmente. En particular las indicadas en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que ha sido objeto de diversas adaptaciones posteriores.

Aparte es importante tener en cuenta la posibilidad de acogerse a las medidas propuestas en la Ley de Segunda Oportunidad, orientadas a la declaración en concurso (antigua quiebra), si la persona cumple los requisitos establecidos legalmente.

Conforme al RD-Ley 6/2012, aquellas personas que puedan acreditar que se encuentran en el llamado “umbral de exclusión” económicamente hablando (ver. Art. 3 y 3 bis), tendrán una serie de opciones frente a su entidad bancaria, siempre que ésta esté adherida al Código de buenas prácticas bancarias aprobado al efecto y la hipoteca recaiga sobre su vivienda habitual.

Una vez adherido el banco al Código de Buenas Prácticas, éste será de obligado cumplimiento para él, de forma que el cliente podrá exigir su cumplimiento ante el propio banco y presentar las oportunas reclamaciones ante los Servicios Jurídicos de Banco de España.

En el caso de que la persona falsee la información relativa a su situación económica o pretenda de forma voluntaria y deliberada mantenerse en el umbral de exclusión con la finalidad de beneficiarse indebidamente de estas medidas, asumirá la responsabilidad de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que pudiera dar lugar.

Las opciones legales a las que pueden acogerse estas personas son:

1. Pueden exigir al banco la reestructuración de su deuda hipotecaria al objeto de alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la misma. No podrán solicitarlo aquellos deudores que en el procedimiento de ejecución, se haya anunciado de la subasta.
2. Los deudores para los que el plan de reestructuración resulte inviable dada su situación económico financiera, podrán solicitar una quita en el capital pendiente, que la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar en un mes.
3. En doce meses desde la solicitud de la reestructuración, los deudores para los que la reestructuración y las medidas complementarias no resulten, podrán pedir al banco la dación en pago de su vivienda habitual, dentro de los requisitos establecidos legalmente. En estos casos la entidad está obligada a aceptar la entrega del inmueble, quedando cancelada toda la deuda. Además el deudor, si así lo solicitara al pedir la dación en pago, podrá usar 2 años la vivienda como arrendatario, pagando la renta anual establecida legalmente. Esta dación en pago no pueden pedirle aquellos deudores en los que se hubiera anunciado la subasta de la casa en el correspondiente procedimiento de ejecución, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.

Otros derechos reconocidos en esta normativa a esas personas son:

• Los intereses de demora que deban abonar en caso de impago no podrán superar el 2%.
• En caso de dación en pago de la vivienda, se reducirán en un 50% los aranceles notariales y registrales.
• Si se produce el lanzamiento de su vivienda, en los 6 meses siguientes tendrán derecho a solicitar las ayudas a los inquilinos previstas legalmente, para acceso a alquiler.

Si una persona no está cubierta por esta normativa, al no encontrarse en el llamado “umbral de exclusión”, conviene que de forma negociada intente plantear a su entidad bancaria diversas alternativas. Hay que tener en cuenta que impagar el préstamo va a generar gastos de devolución de recibos, intereses de demora, penalizaciones, gastos judiciales si llega el caso, etc., por lo que debe evitarse el retraso en los pagos del préstamo hipotecario.

Este nuevo calendario de pago puede tener su origen o fundamento en distintas fórmulas:

• Pactar con el banco un periodo de carencia; supone aplazar el pago de capital y abonar sólo lo correspondiente a intereses durante los meses que se precisen hasta regularizar la situación (encontrar trabajo, bajada de tipos de interés, etc.). Implica abonar más intereses al banco una vez que finalice el préstamo, pero es una forma de no impagar ninguna cuota y no incumplir con ningún plazo, dado que ya existe un nuevo calendario según nuestras posibilidades.
• Pactar con el banco un nuevo plazo de amortización; supone alargar el crédito para conseguir la correspondiente reducción de las cuotas mensuales. También implica a la larga que el crédito salga más caro, pero al menos permite mayor desahogo económico al ser menor la carga mensual. Si hubiera acuerdo con el banco sobre este punto, la modificación puede formalizarse sin coste para el cliente.

Las anteriores opciones son voluntarias para la entidad financiera. Por ello, si no hay acuerdo puede buscarse la financiación de una tercera entidad que proporcione una mejora de las condiciones, bien a través de ampliación de plazo o de reducción del tipo de interés. Los gastos de esa subrogación pueden incluirse en la financiación, por lo que de inmediato no tiene porqué obligar al cliente a hacer frente a ningún desembolso. Si se tienen crédito personales, se puede aprovechar para hacer una reunificación agrupando todos los préstamos en el hipotecario, lo que conlleva una rebaja del tipo de interés. Conviene, en todo caso, que el proceso sea supervisado por un abogado.

Si no se encuentra ninguna solución bancaria, debe plantearse la posibilidad de vender la vivienda para evitar la situación de impago y subasta de la vivienda, toda vez que es la forma de conseguir la mayor rentabilidad económica a la operación.

Si se produce el impago, el banco contactará con el cliente para conocer el motivo de la irregularidad. Si transcurren varios meses sin que se paguen las cuotas (dos, tres, según prevea el contrato), el banco podrá comunicar por medio fehaciente que ha procedido a dar por resuelto el contrato, reclamando no sólo las cuotas impagadas sino también el capital total que quede pendiente. De no atenderse el requerimiento, se podrá iniciar el procedimiento judicial o notarial, que cuyo objetivo es obtener el importe de la deuda mediante pública subasta de bienes del deudor (vivienda, vehículo, etc). Aún en este caso la normativa permite al deudor enervar la acción judicial, siempre que se trate de la vivienda habitual, pague el principal, los intereses devengados y las costas del procedimiento.

Inmaculada Carrillo

Abogada de Legálitas