Comunidad de propietarios: ¿cuáles son los elementos comunes y privativos de un edificio?

A la hora de tomar decisiones por la junta de propietarios suele ser habitual que surjan conflictos ante la duda de si el objeto de la obra a realizar es elemento común o privativo, o de si los gastos a pagar son individuales o colectivos en algunos servicios. 

Con carácter general, pasamos a informar de los elementos que se consideran comunes y privativos conforme a la ley y a la doctrina.

Elementos comunes: 

•  Aire Acondicionado: suele ser privativo, pero se trata aquí de las instalaciones de aire acondicionado de carácter común de la finca, no de aquellas privativas que los copropietarios puedan colocar en sus elementos privativos o utilizando los comunes. Nos referimos aquí a un elemento común, de naturaleza similar a la calefacción, por lo que, en la vida de la Comunidad, le es aplicable en general el mismo régimen legal en orden a la adopción de acuerdos, distribución de gastos, etc.
• Antenas y sistemas de comunicaciones:
• Ascensores
• Azoteas o cubiertas
• Calefacción
• Cerramiento de zonas comunes de edificios o urbanizaciones
• Cimentaciones
• Conducciones y canalizaciones
• Corredores y pasillos
• Elementos de cierre y revestimientos exteriores
• Elementos estructurales: El art.396 CC, tras hablar en general de elementos estructurales, enumera en concreto los pilares, vigas, forjados y muros de carga.

Se trata de elementos comunes esenciales y respecto a ellos no cabe plantearse su propiedad privada. Es posible no obstante, que los Estatutos permitan un aprovechamiento especial de ellos en beneficio de algún propietario, siempre que no se perjudique a la estructura del edificio.

Con carácter genérico se comprenden en la denominación de muro, tanto los que forman el cerco o rodean los edificios como los que conforman la estructura o armazón del mismo; es decir, muros de fachada, testero y medianeros con independencia de que sean muros de separación, cerramiento o sostenimiento.

La función que desempeñan, es lo que hace que estos elementos sean comunes, en cuanto llevan a cabo una función separadora, con sus efectos de protección respecto a la seguridad, con sus efectos estructurales, respecto de las posibilidades de aguante del edificio. No solo son muros portantes, sino que al mismo tiempo cumplen una misión de separación, protegiéndolo de los agentes atmosféricos, cuidando así del exterior el inmueble, por lo que son indispensables para su existencia.

El edificio constituye una unidad, y sin los muros, vigas, forjados y pilares que lo sostienen este no podría existir, de lo cual se deduce, que dada su finalidad objetiva, siempre serán comunes por servir de sostén y aguante del edificio o por ser susceptibles de tal función, todo ello con destino común a todos los propietarios de los pisos y locales del inmueble.

Muros de carga: Se trata de elementos comunes, en tanto que afectan a la estructura del edificio, situados dentro de un elemento privativo o que delimitan éste. El uso y disfrute de estos muros o, al menos, de su parte interna, corresponde en exclusiva al dueño del piso o local que puede servirse de ellos para usos que no afecten a su estructura, tales como la colocación de cuadros, lámparas, muebles, etc. Todo ello siempre que la colocación de estos elementos no requiera ningún tipo de instalación que pueda afectar a la estructura del muro o que, por su peso o forma de anclaje, pueda poner en peligro la seguridad del muro.

Las alteraciones de la estructura o fábrica del edificio, vienen reguladas en el actual art.10.3 LPH en la redacción dada por la Ley 8/2013 de 26 junio 2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

En él se contempla una previa y necesaria aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, para la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, así como para la construcción de nuevas plantas y el cerramiento de terrazas.

Además, en estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados. La indemnización por daños y perjuicios que les corresponda se fijará por la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios. En todo caso, la realización de estas obras requerirá autorización administrativa (licencia de obras).

•   Escaleras
•   Fachadas
•   Fosos y pozos
•   Garajes comunitarios
•   Instalaciones de detección y prevención de incendios y pararrayos
•   Jardines y parques
•   Patios
•   Piscinas y zonas recreativas
•   Portal
•   Porterías
•   Portero electrónico e instalaciones de seguridad
•   Recintos destinados a depósitos o contadores
•   Sistemas de ventilación o evacuación de humos
•   Sótanos
•   Suelo y vuelo
•   Tendederos
•   Trasteros

Elementos privativos: 

• Aparatos de aire acondicionado individuales
• Antenas de radioaficionados individuales
• Antenas individuales
• Obras de acondicionamiento de locales comerciales
• Escaparates
• Tabiques interiores o de Panderete: Son tabiques de panderete los situados dentro de la vivienda o local y cuyo uso consiste en delimitar la configuración interior del elemento privativo. Al tratarse de un elemento privativo, el régimen de modificación es el común a este tipo de elementos, de modo que el propietario de los mismos podrá modificarlos, lógicamente salvo que se trate de muros de carga.  

Además, los muros tendrán la consideración de elemento común si tienen por finalidad delimitar la propia estructura del edificio o del conjunto inmobiliario y estos no se pueden modificar si más.

• Plazas de garaje.
• Puertas de acceso y buzones: Es un elemento privativo que reúne una serie de características especiales dado su carácter externo a la vivienda. Por tal motivo, las modificaciones que se realicen sobre este elemento privativo afectan a la Comunidad, al menos en el aspecto estético, lo que determina la necesidad de acomodarse a las normas establecidas en los estatutos o en las reglas de régimen interior respecto a la estética o uniformidad que han de guardar las puertas exteriores de acceso a la vivienda.

No cabe que el propietario de un piso o apartamento cambie la forma o el color de la puerta de acceso, ya que, en tanto que tal cambio afecta a la estética del inmueble, requiere la autorización de la Comunidad.

•   Rótulos, carteles o placas
•   Tendederos de ropa
•   Terrazas y patios privados
•   Toldos o marquesinas
•   Trasteros, sótanos o desvanes
•   Ventanas